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手持260萬現金 宜提早清還按揭
【明報專訊】陳先生來信：
我今年45歲，擁有兩個物業單位，為自僱人士，經營貿易生意，每月收入約140,000元；太太42歲，為家庭主婦；女兒10歲，在本地津貼小學讀五年班。現手持現金260萬元和基金投資220萬元，合共資產480萬元。理財目標在60歲提早退休，每月維持約24,000元的生活開支。
筆者回覆：
陳先生擁有兩個物業單位，價值960萬元的自住物業仍欠按揭貸款360萬元，供款期餘下25年，而收租物業是在太太名下，市值為580萬元，還有20年供款期，尚餘按揭200萬元。我建議陳先生利用現有的現金或基金，動用200萬元清還收租物業的餘下按揭。
當然考慮贖回基金前，要徹底了解現時的投資狀况，以及投資戶口回報是否理想。當收租物業贖回後，現時每月12,000元的租金便能直接變成日後的被動收入之一。
至於現有物業，我建議陳先生將現時25年的按揭還款年期縮短15年，在10年內清還所有貸款。陳先生可參考以下投資方案：在手持現金或投資基金當中運用50萬元，再加上每月儲蓄1萬元，可考慮投資於全球通脹掛鈎或環球高收益抵押債券基金。這類型基金平均每年回報約4%，筆者調低至每年3.5%的回報來計算，10年後本金加每月儲蓄將可達至215萬元，10年後自住物業的餘下按揭貸款應少於200萬元，故此可全數提早15年贖回物業，達致無負債財務自由。
在整個減負債的過程中必須留意，因為陳先生是家庭支柱，但在來信中沒有提及個人人壽保障是否能完全承擔日後還未清還的負債開支。故此我建議陳先生需要提升你的個人人壽保障額，可覆蓋日後餘下的負債和家庭需要的經濟負擔。若陳先生預算將來家庭開支和餘下按揭合共需要650萬元的話，如果現已有100萬元的個人人壽保障，便只需要額外購入550萬元的人壽保障；而年期人壽保障計劃（Term life）相對成本是最低。假設陳先生身體健康狀况理想，一份20年期的人壽保單每年固定供款約17,800元。這樣安排後，若果自己遭遇不測，也能維持家庭穩健財務狀况，給家人最好的財務保障。
收租物業年金提供被動收入
現時陳先生一家已擁有醫療計劃，而夫婦二人也有危疾保障，我建議陳先生需定時檢討現時醫療開支的需要與手持醫療計劃是否能配合。我建議陳先生一家考慮保持或提升現有計劃，達致高端醫療水平保障。現時坊間的高端醫療保費大眾化，以陳先生一家為例，每人擁有一份每年可達1000萬元醫療保障的計劃，10歲女兒可選擇零墊底費，所有醫療開支實報實銷，夫婦二人可選擇較降低成本的方法，以每年兩萬元墊底費為基本個人承擔，餘下醫療開支實報實銷。這樣兩個層次的墊底費安排，可達至降低每年醫療開支成本，預算一家人的每年醫療開支約為21,000元。
明白到陳先生是自僱人士，每月收入不穩定。筆者根據信中提及的14萬元收入作為藍本，希望陳先生繼續積極儲蓄，為達至提早退休及資產配置作最好準備，而策劃退休計劃是必須考慮退休後的長遠醫療及生活開支。
陳先生擁有一層長期收租物業作為被動收入（每月約12,000元租金收入），再加上以下每年提取的自製長俸儲蓄計劃，便能更全面保障日後不切預期的通脹生活開支需要。自製長俸儲蓄方案如下：每年供款30萬元，為期5年，本金合共150萬元，現時陳先生45歲，預算由60歲開始每年可提取165,000元（每月平均可使用13,750元），這份自製年金計劃會按每年3%通脹提升可提款金額，提款年期長達30年，直到陳先生約90歲。利用這個永續每年提取方法，將資產不斷增值來提供被動收入30年，共提取金額將為800萬元（本金只是150萬元）。
最後，必須提醒陳先生在你的剩餘資金儲備中，備用資產必須預算以下潛在開支及儲備。項目包括：每年薪俸稅及物業稅開支、女兒日後升學及大學開支、自己及太太父母年老供養開支、兩個物業單位的維修保養及家居和結構保險，以及每年醫療保險的提升開支等等。
美聯金融集團高級副總裁
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