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世博帶動基建 大阪樓市料升溫
【明報專訊】日本泡沫爆破後經濟失落30年，踏入2024年日股勢如破竹，日經平均指數一度升越36,000點大關，創近34年高位。股市做好，市場對日本房地產也看高一線，在多個都府中，大阪備受看好。大阪正準備舉辦2025年世博會，除世博會場夢洲外，許多相關項目也在推進中，包括：關西國際機場大規模改造、大阪地鐵延伸及阪神高速公路的建設等。市場認為世博會和國際邀請賽的推動，大阪將吸引愈來愈多的國內外遊客，預計有助大阪市和大阪地區經濟持續增長，房地產市場亦將受惠。
日本發展商陽光株式會社創辦人楊官華表示，看好大阪房地產市場，2025年大阪世博開幕、2030年大阪綜合IR賭場度假村開始營運後，不動產需求增加將創造超過10萬個就業機會及大大提振旅遊人數。世邦魏理仕最新發表《2024年亞太區投資者意向調查》，顯示日本連續第5年成為亞太地區跨境房地產投資目的地城市首選，投資者一般聚焦東京、大阪和其他主要城市。根據調查，由於投資者傾向投資已發展、透明及流動性高的市場，新加坡及澳洲分別排名為第二及第三名，而印度為亞太地區新興市場的首選。
世邦魏理仕全球資本市場投資以及亞太區研究部主管金緯博士 （Dr. Henry Chin）表示： 「鑑於加息周期或完結，未來6至12個月投資量料回升，投資者正密切關注最新投資市場動向。我們預計下半年投資活動將加速。」
日本人愛租房 租賃市場興旺
由於房地產的穩定和長期增長潛力，日本消費者對房地產投資表現出強烈的偏好。許多個人和企業將房地產視為安全可靠的資產類別，尤其是在一個以經濟穩定聞名的國家。此外，由於利率較低且其他行業的投資選擇有限，房地產已成為對國內外投資者具吸引力的選擇。日本房地產市場的一大趨勢是城市地區住宅物業的需求不斷增加。隨着日本人口不斷城市化，城市住房的需求不斷增長，這導致住宅開發項目激增，特別是在東京和其他主要大都市地區，開發商致力創造高品質、現代化的住房選擇，以滿足城市居民的需求和偏好。
近年興起共享居住
市場的另一個趨勢是共享居住和共享工作空間的興起，隨着工作文化的不斷變化以及自由工作者和企業家數量不斷增加，人們對靈活且價格實惠的工作空間需求增加，提供共享住房和公共設施的共享居住空間，也愈來愈受年輕專業人士和學生的歡迎。這些趨勢反映了日本消費者不斷變化的偏好，他們正在尋求更靈活和以社區為導向的生活和工作環境。
日本房地產市場另一個獨特之處是對租賃房產的需求高，由於住房擁有成本高且租賃靈活性大，許多日本個人和家庭更喜歡租房而不是買房，這催生了強勁的租賃市場，提供各種各樣的租賃物業滿足多樣化需求。此外，日本人口老化和出生率下降，導致對老年住房和輔助生活設施的需求增加。一些宏觀經濟因素促進了日本房地產市場的成長，如經濟穩定、低利率和有利的政府政策，都屬該國房地產投資的正面因素。日本現在是亞洲第二大最受外國人購買房產的國家，僅次於泰國；特別是富有的中國買家，最近已成為東京房地產市場的重要投資者。
留意人口下降老化成風險
不過，投資者也要留意買日本房地產的風險，日本面臨家庭數量嚴重下降的威脅；根據國家人口和社會保障研究所的預測數據，預計該國家庭數量將在2023年達到高峰後減少，日本政府預計，到2040年家庭數量將從2023年的5413萬戶下降至5076萬戶。除了家庭數量下降，「家庭規模」和「家庭組成」的變化也帶來挑戰。日本每戶平均人口數預計將從2015年的2.33人下降至2040年的2.08人，兩人及以下的家庭，如單人家庭、夫妻家庭、有孩子的單親家庭，將成為常態。同時，每個家庭的人口老化將加劇，這可能增加未來房地產銷售和搬遷。另外，2023年日本央行加息，增加了按揭市場成本，但由於預期僅涉及小幅加息，預計不會對房地產市場產生重大影響。過去10年，大阪市住宅市場的租金持續增長，甚至在疫情期間仍保持相當穩定，在疫情後入境旅遊大幅回升，經濟進一步增長，房地產市場更獲看好。