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英今年樓市料受壓 待減息始回暖
【明報專訊】近月英國樓價回穩，今年更有望減息，惟英國兩大按揭機構全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）及Halifax對今年樓市前景有所保留，因經濟仍存不確定性、利率偏高及消費信心仍疲弱，不排除今年樓價會錄輕微跌幅，市况或要待減息周期展開方見改善。
Nationwide及Halifax最近公布去年12月英國樓價續維持平穩。Nationwide數據顯示，英國平均樓價繼去年9月份後，12月份再次按月持平，並連續第4個月力保不跌，未經季節性調整的英國平均樓價約25.74萬英鎊。至於Halifax的數據顯示，英國平均樓價連升3個月，12月份按月錄1.1%升幅，經季節性調整的英國平均樓價約28.71萬英鎊。英國樓價按年計數據則見分歧，Nationwide公布的12月份英國平均樓價按年跌1.8%，Halifax發表的12月份經季節性調整英國平均樓價按年則升1.7%。
物價壓力仍高 加息風險未除
即使全年計數據並不一致，但兩公司對今年英國樓市前景均未感樂觀。Halifax按揭總監Kim Kinnaird指出，儘管12月樓價回到接近2023年3月水平，經季節性調整的平均樓價更較11月份升近3066英鎊，全年計樓價亦見回升，但此升幅並非由買家需求驅動，而是基於潛在賣家取態更為審慎，整體住宅市場供應減少推升樓價所致，2024年英國樓市將續受經濟不確定影響，買家及賣家取態審慎，只要通脹仍高於英倫銀行目標，利率便可能維持於高位，因此預期今年樓價可能會下跌2%至4%。
Nationwide首席經濟師Robert Gardner表示，去年底樓價較2022年12月下降1.8%，較2022年夏末創下的歷史高位低近4.5%，成交持續疲弱，去年下半年成交量較疫前水平減少約10%，其中涉及按揭的成交量下降幅度更大，約跌20%，反映借貸成本增加的影響，置業的負擔能力仍捉襟見肘，賺取英國平均收入並以兩成首期買樓的人士，其後每月按揭還款相當於其實得工資的38%，遠高於30%此長期平均水平，儘管當地生活成本壓力正在緩解，通脹目前亦低於平均薪酬增幅，但消費信心依然疲弱，調查顯示新買家詢盤宗數持續處於偏低水平，市場雖預期英倫銀行將減息，惟國內物價壓力指標仍過高，利率上行風險未除，2024年英國的經濟活動及樓價似乎不太可能快速反彈，預期今年樓價將介乎持平至微跌2%。
倫敦上季樓價按年跌2.4%
地區方面，再參考Nationwide的數據，倫敦依然是英國平均樓價最高的城市，去年第4季經季節性調整的倫敦平均樓價約為51.51萬英鎊，按年跌2.4%。至於近年獲本港投資者青睞的曼徹斯特，所屬的西北區去年第4季經季節性調整的平均樓價約為20.66萬英鎊，按年跌1%。
英國國內消費信心或要待英國展開減息周期方可改善，以致不少英國發展商均積極吸納海外買家，如Salboy最近便在港銷售曼徹斯特項目Waterhouse Gardens，項目鄰近維多利亞鐵路站（Victoria Station），屋苑會所設泳池、水療中心、健身室及私人影院等，第一期Irwell House提供181伙，備有1至3房單位，實用面積由434至2439平方呎不等，售價由25.7萬英鎊起。