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買銀主盤未必平價 留意有無改建

【明報專訊】讀者來信:

本人近兩年打算置業,而最近留意到銀主盤供應增加,據說可以執平貨,但又擔心會有未知的風險,請問有何留意之處?

筆者回覆:

隨着經濟增長放慢和高息周期來臨,去年尾銀主盤的數量增加至近2000宗。銀主盤是指在業主未能償還按揭貸款的情况下,銀行或財務機構收回物業並出售。當業主未能按時還款時,會遭銀行call loan。如果業主仍未能清償貸款,放貸人將收回物業,然後透過代理機構或拍賣行向公眾出售或拍賣物業,以彌補債務,整個過程的時間長短取決於各種因素,一般情况下可能需要半年至一年以上。

通常透過地產代理洽購

要尋找銀主盤,可以透過各種渠道進行搜索,包括網頁、拍賣網站、地產舖和facebook群組等。這些渠道通常會提供拍賣日期、時間和地點等相關信息。銀主盤的購買通常需要通過地產代理洽購。

如有興趣購買銀主盤,需留意以下幾點:

首先,購買銀主盤並不意味着可以低於市價購得物業,因為銀主盤的價格通常是根據估價來進行拍賣。如果拍賣行以低於估價的價格出售物業,必須向法院解釋為何無法以估價成交。所以準買家如出價過低,拍賣行亦有權收回拍賣,因此要做足功課,了解附近成交價,才能提高購買成功率。

另外,如果物業存在任何改裝、僭建或結構上的違法問題,銀行通常在合約中設有不負責的條款,新買家以現狀買入單位,責任和相關費用由新買家承擔,如果不幸改建、僭建等不能還原,有機會影響買入後的按揭。準買家最好先透過熟悉的代理、驗樓師或律師仔細了解物業的狀况,然後再決定是否購買該物業。

須預留資金繳水電管理費欠款

而大部分銀主盤是由於原業主無法償還債務而產生的,因此物業的管理費和水電費往往被拖欠了很長一段時間。如果土地註冊處有未繳納的管理費紀錄,買家需要預留資金來支付這些欠款。

同樣道理,一般情况下,物業成為銀主盤通常是由於業主的債務或資金問題,並非出於業主的意願。原業主通常不會整理或修繕銀主盤的內部狀况。當銀行完成所有法律和文件程序後,尋找新買家的過程可能已經過了一段很長的時間,銀行也不會承擔任何修理和保養的責任。因此,許多銀主盤的內部狀况通常比較破舊,甚至可能出現天花板剝落和家具破損等問題。在提交出價之前,準買家必須親自到現場視察,並考慮裝修和維修費用的問題。

余先生如想買入心水銀主盤,需謹記以上幾點,至於其他買賣和按揭的流程,則和一般物業相似。資金安排方面,以余先生的收入和資產水平,最高可選擇600萬元的物業,現時市况下,兩至三房的選擇亦不少。

陳智鑾 信達興業董事物業理財專家

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