買銀主盤未必平價 留意有無改建

本人近兩年打算置業，而最近留意到銀主盤供應增加，據說可以執平貨，但又擔心會有未知的風險，請問有何留意之處？

筆者回覆：

隨着經濟增長放慢和高息周期來臨，去年尾銀主盤的數量增加至近2000宗。銀主盤是指在業主未能償還按揭貸款的情况下，銀行或財務機構收回物業並出售。當業主未能按時還款時，會遭銀行call loan。如果業主仍未能清償貸款，放貸人將收回物業，然後透過代理機構或拍賣行向公眾出售或拍賣物業，以彌補債務，整個過程的時間長短取決於各種因素，一般情况下可能需要半年至一年以上。

通常透過地產代理洽購

要尋找銀主盤，可以透過各種渠道進行搜索，包括網頁、拍賣網站、地產舖和facebook群組等。這些渠道通常會提供拍賣日期、時間和地點等相關信息。銀主盤的購買通常需要通過地產代理洽購。

如有興趣購買銀主盤，需留意以下幾點：

首先，購買銀主盤並不意味着可以低於市價購得物業，因為銀主盤的價格通常是根據估價來進行拍賣。如果拍賣行以低於估價的價格出售物業，必須向法院解釋為何無法以估價成交。所以準買家如出價過低，拍賣行亦有權收回拍賣，因此要做足功課，了解附近成交價，才能提高購買成功率。

另外，如果物業存在任何改裝、僭建或結構上的違法問題，銀行通常在合約中設有不負責的條款，新買家以現狀買入單位，責任和相關費用由新買家承擔，如果不幸改建、僭建等不能還原，有機會影響買入後的按揭。準買家最好先透過熟悉的代理、驗樓師或律師仔細了解物業的狀况，然後再決定是否購買該物業。

須預留資金繳水電管理費欠款

而大部分銀主盤是由於原業主無法償還債務而產生的，因此物業的管理費和水電費往往被拖欠了很長一段時間。如果土地註冊處有未繳納的管理費紀錄，買家需要預留資金來支付這些欠款。

同樣道理，一般情况下，物業成為銀主盤通常是由於業主的債務或資金問題，並非出於業主的意願。原業主通常不會整理或修繕銀主盤的內部狀况。當銀行完成所有法律和文件程序後，尋找新買家的過程可能已經過了一段很長的時間，銀行也不會承擔任何修理和保養的責任。因此，許多銀主盤的內部狀况通常比較破舊，甚至可能出現天花板剝落和家具破損等問題。在提交出價之前，準買家必須親自到現場視察，並考慮裝修和維修費用的問題。

余先生如想買入心水銀主盤，需謹記以上幾點，至於其他買賣和按揭的流程，則和一般物業相似。資金安排方面，以余先生的收入和資產水平，最高可選擇600萬元的物業，現時市况下，兩至三房的選擇亦不少。

陳智鑾 信達興業董事物業理財專家

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