瑞聯Carlos Casanova：救市力度不足 樓價未來幾年受壓

明報記者 葉創成

財政司長陳茂波上周三發表《財政預算案》，宣布經審慎考慮當前的整體情况後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，全面「撤辣」。金管局同日亦宣布，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求，調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，並暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。

「撤辣」後一二手成交見轉旺

上述全面「撤辣」、放寬樓按及暫停壓測的利好消息公布後，根據統計，上周三及周四（上月28日及29日）一手市場共錄得約80宗成交，佔上月全月逾270宗成交近三成，而且不少屋苑期內二手成交亦急增，例如小西灣藍灣半島便於兩日錄得3宗二手成交；陳茂波上周五出席香港電台英文節目《財政司司長熱線》時被問到，宣布全面「撤辣」後，市場的反應是否符合預期。陳茂波相信成交量會增加，因為取消有關措施後，市場上的供應量將會增加。本港地產股及代理股上周三至周五期間股價亦普遍向好（見表）。

瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova在2022年7月及去年3月接受《明報》「名人樓市論壇」專訪時均測中本港住宅樓價將會繼續下跌（見第6頁配稿），而即使政府上周三宣布「撤辣」，亦無改他看淡後市的觀點。

港息高企內地購買力減 港樓需求弱

Casanova解釋，樓價現時已從2021年8月歷史高位調整24%，故政府調整政策擬為樓市帶來支持並不令人意外，是次「撤辣」包括取消新住宅印花稅和買家印花稅，令購買第二套房的港人及非本港永久居民，購買住宅時均只需要繳付相等於樓價最高4.25%的印花稅，而「撤辣」前有關稅率分別為7.5%及15%；而取消額外印花稅，令業主即使在取得單位後24個月內出售，也毋須要再繳付相等於樓價10%至20%的稅款，Casanova分析，這會增加二手放盤量，雖然這可望有助促成更多交易，但假如這些業主掛牌多時仍無人問津而急於求售，也會有誘因大幅減價去貨，反而為樓市帶來更大沽壓。

「撤辣」釋放盤源 或帶來更大沽壓

Casanova分析，是次《財政預算案》撤銷所有住宅物業需求管理措施，原因是政府已經認識到目前樓市與2010年引入「辣招」時比較，已經十分不同。Casanova解釋，在2010年本港不單利率處於歷史低位，而且亦有大量內地買家湧入搶買樓令樓價大幅上升；作為比較，現時本港面對頑固地持續的高息環境 （faces stubbornly high borrowing costs），加上隨着內地經濟轉型及樓市調整，來自內地的購買力已經大不如前，均令本港住宅購買力下跌。

可以留意的是，全球最大另類投資機構、資產管理規模（AUM）逾1萬億美元的黑石集團私人財富管理部門高級董事總經理及首席投資策略師Joseph Zidle在兩星期前、《Money Monday》第436期（2月19日出版）封面故事的專訪分析，美國政府近年積極鼓勵企業在當地投資製造業，現已公布的項目總投資額高達8000億美元，為短中長期經濟增長均帶來紅利外，料亦會令當地通脹及息口高於2008年金融海嘯以來平均水平；由於本港奉行聯繫匯率，港息須跟隨美息升跌，因此，美息若持續高企，相信亦是Casanova擔心「現時本港面對頑固地持續的高息環境」的原因。

未放寬1500萬或以下住宅按揭及按保

至於金管局調高物業按揭成數上限，包括價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成；並暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。

不過，值得注意的是，其實金管局於去年7月7日亦曾公布更新按揭成數指引，當時1500萬或以下的自用住宅最高已可承做七成按揭；而且根據現時按揭保險規定，1000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為九成，1000萬至1125萬元物業，最高按揭成數升至八至九成（貸款上限900萬元），1125萬元以上至1500萬元的物業，最高按揭保險成數升至八成。Casanova認為，由於金管局及按揭保險公司上周並沒有進一步放寬1500萬元或以下自用住宅按揭及按保成數上限，令很多年輕首置客及擬置業的中產階級無法受惠，因此是次救市措施屬不足夠。

未來住宅供應量大 供過於求惡化

是次《財政預算案》亦指出，政府在未來5年準備好可興建不少於8萬個私營房屋單位土地；2024年起計5年內，每年平均落成量超過1.9萬個私營房屋；而未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量約有10.9萬個。公營房屋方面，政府亦已覓得足夠土地興建約30.8萬個單位。而根據建銀國際證券估計，公營房屋供應在2025年至2029年便會大幅增長，當中，資助出售房屋供應增長尤其強勁（見圖1）。

綜合上述分析，Casanova認為，是次《財政預算案》繼續大力增加土地及房屋供應，將會令目前住宅供過於求的情况惡化，因此，即使「撤辣」有助為樓市未來幾個月下跌提供底部，但樓價在未來幾年料仍會繼會受壓，故地產股股價上周反彈亦難持續。

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