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瑞聯早提示港樓存下跌風險
【明報專訊】瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova在上文預測，本港高息環境料持續，加上來自內地的購買力亦大不如前，指雖然上周《財政預算案》「撤辣」有助為樓市未來幾個月下跌提供底部，但樓價在未來幾年料仍會繼受壓。其實Casanova及他的同事瑞聯銀行集團首席策略師韋立民（Norman Villamin）過去幾年曾多次提示港樓下跌風險，下文將與讀者就此回顧。
瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova於2022年7月7日在《明報》「名人樓市論壇」接受專訪曾預測：「美國聯儲局將繼續積極加息，而本港在未來數個月料也會跟隨美國加息，影響所及，本港按揭利率料將升到3厘至4厘，高於2厘多的租金回報率，令港樓投資需求大減，樓價因此料將再下跌一成。」
一如Casanova上述預測，美國聯儲局於2022年7月、9月及11月均大幅加息0.75厘，而2022年12月亦再加息0.5厘，引領1個月美元銀行同業拆息（LIBOR）大幅上升，由於本港奉行聯繫匯率，故1個月HIBOR（香港銀行同業拆息）亦跟隨1個月LIBOR上升，由2022年6月底不足1厘急升至2022年12月高位逾5厘，影響所及，與1個月HIBOR掛鈎的「H按」利率也同步急升。在上述高息環境下，差估署本港私宅樓價指數由2022年6月的381.8點回落至12月的334.7點，這反映2022年下半年樓價下跌12.3%，超額完成Casanova的預測。
Casanova去年3月測中樓價彈後再跌
即使受惠本港疫情受控、恢復通關、北水重臨買樓的憧憬，差估署本港私宅樓價在去年首季曾反彈，3月高見352.3點，但Casanova去年3月2日再次在《明報》「名人樓市論壇」接受專訪時預測，由於美國是次加息周期力度更強、時間更久（higher for longer），料1個月HIBOR及「H按」利率將進一步上升，增加借「H按」買樓者負擔，令樓價去年首季反彈後，在去年某一時點將掉頭回落。
結果差估署本港私宅樓價指數去年4月高見354.2點後，便反覆回落至今，去年11月收報316點，可見 Casanova過去兩次看淡港樓的預測均已兌現（見圖1）。
韋立民2018年2月已預測高息環境將至
Casanova在2022年7月及去年3月兩次測中本港樓價將下跌，測市往績理想，故Casanova在今期《Money Monday》封面故事發表的最新觀點亦值得重視。而《Money Monday》認為，Casanova的同事韋立民早於2018年2月、本港樓市仍然熾熱、升勢有餘未盡時已提示下跌風險，更屬難能可貴。
韋立民在2018年2月25日在《明報》「名人樓市論壇」見報、題為「倘美債息企3厘 港樓逢逆風」的報道指出，隨着美國通脹升溫，以及聯儲局決心進一步利率正常化，料美國10年期國債孳息率將升穿3厘，並可能長時間企於此水平，反映全球流動性趨緊，未來幾年香港樓市料受壓。
雖然由於美國在2020年首季曾爆發新冠疫情，聯儲局該季曾減息至零水平，並且重推量寬（QE）印錢買債救市，但隨着當地通脹升溫，聯儲局在2022年3月開始大幅加息，目前聯邦基金利率上端已高達5.5厘，而美國10年期國債孳息2022年8月突破3厘後，至今近一年半一直維持於其上，並且持續高於本港住宅租金回報率（見圖2），為樓價帶來揮之不去的下跌壓力。
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