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退休前宜還清按揭 防利息突增風險
【明報專訊】張小姐來信：
本人和丈夫現持有4個香港物業，兩個各估值600萬元並作出租。其中一間已間作5套房，月租26,000元，沒有按揭負擔。另一個則月租16,500元，但此單位有按揭390萬元，分30年每月償還16,000元。
另外兩個物業一個用來自住，估值1100萬元，借按揭500萬元，分30年每月償還18,500元，現在欠480萬元。另一個估值450萬元，經營補習社自用，已供完按揭。
我們開設補習社，經營15年，非常穩定，沒聘請員工，亦不用交租。因補習社沒有按揭，在扣除支出、雜費後，平均月收12萬元。另現持有現金120萬元。
本人33歲，丈夫35歲，我計劃45歲至50歲退休，父母沒有經濟壓力，即使我失業不能給家用亦沒有問題。本人對基金不熟悉，只懂買物業，請教要如何計劃及理財，才能達到財務自由及50歲前退休。
每月收入：
1）兩物業租金：26,000元及16,500元，共42,500元
2）補習社收入：12萬元
共162,500元
每月支出：
1）按揭：18,500+16,000=34,500元
2）供養自己父母及丈夫父母：15,000元
3）兩小朋友分別1歲及4歲讀國際幼稚園及雜費等：15,000元
4）生活費：15,000元
5）全家保險：8000元
6）4物業管理費、差餉等：10,000元
7）工人：5000元
共102,500元
筆者回覆：
首先，無論你選擇在45歲至50歲之間何時退休，我建議你在退休前先利用手上的資金，清償剩餘的物業貸款和相關負債，這樣可以避免退休期間因利率和經濟變化，而導致按揭供款支出增加的風險。此外，你目前用於出租的單位，因為大部分租金收入已用於還款，如果發生無法預料的情况，例如周邊環境變化或意外事件，可能會直接影響你預期的租金收入。至於你自住單位的按揭供款，可以使用現在套房出租單位的租金收入全額支付，相對風險較低。但是，你還需要考慮到房屋老化和維修保養等問題。
根據計算，在7年後張小姐40歲之年，推算出租單位按揭的剩餘供款為326萬元，而自住單位的剩餘按揭供款約為409萬元。在12年後張小姐45歲之年，推算出租單位按揭的剩餘供款為272萬元，而自住單位的剩餘按揭供款約為335萬元。
只因你們的小朋友仍在幼兒階段，安排小朋友於香港的私立、官津或直資學校升學，現時似乎言之過早。因材施教讓小朋友的優點得以健康發展及培育其專長，是最理想的。在成長過程中需要財務上的支持和配合也是必須預算的，不論日後如何選擇小朋友的升學方向，也可先以報讀本地大學為藍本作出預算。
你們應好好考慮在現時每月餘下儲蓄中抽取1萬元為教育基金儲蓄，供款期為10年，合共本金儲蓄120萬元，現時坊間提供的教育儲蓄計劃每年派息率4.5厘為例，14年後可將本金增值至約175萬元作小朋友的教育基金儲備。
你可運用現時手持的100萬元作一次性投資，再加上每月2.5萬元的收入作儲蓄，為期12年。在投資上可將80%資金，選擇中至低風險的政府通脹掛鈎債券和美國高收益債券基金做重點投資，餘下的20%投資可選擇高風險的單一成熟市場或可配合長遠發展的項目基金作投資。假設每年平均5%回報作預算，12年後資產可提升至約933萬元，相信此筆資金可在張小姐50歲時足夠支付所有物業的餘下按揭供款。而清還所有按揭供款後餘下的資產約315萬元，便可作退休儲備之用。
我建議張小姐在決定退休年份的兩至3年前開始，將生意上相關物業及生意一併估價後，嘗試物色合適的買家，盡量將現行生意轉手賣盤套現，作退休後資產儲備之用。最後因現階段還需負擔兩位小朋友的成長教育開支，現時的生活開支難以預算退休後的實質需要。在家庭醫療保障、教育基金儲備、手持物業維修保養開支和生意營運安排上，也需要作更深入及詳細的分析及了解，我建議張小姐找專業的理財策劃顧問作詳細分析。
余淑穎 美聯金融集團高級副總裁
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