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標普:「撤辣」刺激溫和 今年樓價跌5%至10%

【明報專訊】香港政府於新一份《財政預算案》全面「撤辣」,不過評級機構標準普爾發表報告表示,即使政府「撤辣」,只會溫和地(moderately)刺激今年市場需求,惟香港住宅未來1至2年仍持續供過於求,料今年樓價將繼續下跌,跌幅介乎5%至10%,直至明年趨向穩定;又指樓價趨跌,流動性緊張的地產商或會大幅減價促銷,進而影響現金流,削弱其盈利能力及槓桿比率。

大幅減價促銷 或削發展商盈利能力

標普表示,獲評級的本地發展商擁有強大的流動性,當樓市表現更低迷時,由於銀行將專注服務優質貸款方,可保障相關發展商免受未有評級發展商所面對的流動性壓力。

標普指出,香港房屋局去年12月預期未來3至4年私人一手房屋潛在供應量將增加至10.9萬個單位(見圖);在供應持續增加,加上高息環境下,該行早於去年11月預期,今年樓價將跌5%至10%;截至今年2月底樓價亦已較去年底下跌約1%,較2021年8月高位累計下跌24%。

標普指政府撤銷「辣招」後,或可一定程序上刺激房屋需求,不過高息環境仍抑制需求,因此將今年一手成交量預測由以往的1.1萬至1.3萬宗稍為調高至1.3萬至1.5萬宗。報告亦指出,即使需求回復至2019年約2.1萬宗的成交量高位,未來3至4年供應量亦會超過需求量。

標普表示,由於息口已見頂並有可能放緩,樓價或在明年起回穩,一手成交量將增加至1.5萬至1.7萬宗。如果今年樓價下跌一成,而租金維持在目前水平,至今年底住宅租金回報或達至3.7厘,對比現時約4.1厘的平均按揭息率,租金回報表現或令部分買樓人士轉為觀望,以待息口回落。該行預期美聯儲今年將減息0.75厘。

至於本地發展商方面,標普預期,發展商面臨財務壓力或會大幅減價,以產生現金流償還債務,如果減價情况更為普遍,該行對今年樓價預測或會不成立,現金流能力下降,亦有可能令評級發展商的盈利能力和槓桿比率受壓。