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曼市人口增 今年樓價看升2.5%

【明報專訊】英國物業市場吸引各地買家,倫敦是不少投資者理想投資市場,但倫敦樓價高昂,反而近年不少上車人士都會考慮樓價較低的曼徹斯特。曼徹斯特是英國發展最快的城市之一,最近被評為人口成長率最快的城市,在2023年共有5.88萬人搬到曼徹斯特,當地市議會估計,到2025年,該市人口將超過63.5萬人。由於人口的驚人增長,對物業需求上升,這將對房地產市場產生直接影響。不過,利率和通貨膨脹仍然很高,整體生活成本不斷增加,投資者入市較審慎。

英國投資房地產公司Joseph Mews發表報告指出,預計曼徹斯特將成為樓價增長最強勁的城市,至少到2027年為止,報告指根據經濟狀况,預測今年曼徹斯特樓價增長2.5%左右。大多數專家認為 2024年曼徹斯特房地產市場的走勢可能會比平常慢,但以現時情况發展來說並非如此。報告指出,曼徹斯特值得投資的3個地區包括索爾福德(Salford)、奧爾德姆(Oldham)和市中心,原因是索爾福德正在經歷大規模重建,一直延伸到郊外英國媒體城(MediaCityUK),由於媒體城的大型計畫而成為媒體和創意藝術中心。

市中心公寓租金去年漲20%

另一方面,奧爾德姆樓價年增長率是曼徹斯特10個行政區中最高,價格則較落後,平均售價略高於19萬英鎊。對於尋求更優質投資的人來說,曼徹斯特市中心的買房和出租房總是表現出色,去年市中心公寓租金上漲了20% 。JLL預測,到2027年,曼徹斯特市中心將成為租金增長最顯著的地區,租金價值每年平均增長4%,遠超英國其他地區如利物浦和布里斯托等城市。就曼徹斯特CBD的市中心,是房地產市場繁榮的地方,平均售價為23.1萬英鎊,但比倫敦的房產平均售價為72.3萬英鎊較低水。JLL預計曼徹斯特到2024年樓價將上漲2.5%,雖然不少房地產專家表示英國樓價在2024年緩慢發展,但看好曼徹斯特前景。

就業及投資機會增 推動房屋需求

在新冠疫情時不少倫敦人因為在家工作,為擴展活動空間而搬到曼徹斯特,令曼徹斯特的租金收益率已經非常高,南曼徹斯特的M14郵遞區號的租金收益率高達9.5%。同樣,根據PropertyData,索爾福德、彭德爾頓、莫斯頓和克萊頓的回報收益率均超過6%,該公司預計,以上地區將變得更加受投資者歡迎。巨大的供應問題將加劇價格上升,該行提供數據,2023年2月,待售公寓數量為2019年以來的最低水平,僅為528套,就在兩年前的2021年2月,有2216套公寓可供出售,這表明曼徹斯特的租戶換新租盤的意願不大,令該區租盤供不應求。自本世紀初以來,曼徹斯特經歷了顯著的人口增長。事實上,居民人數已從42.2萬人激增至60萬人,預計未來6年將再增加3萬人。到2026年,僅市中心就有10萬人居住,故曼徹斯特房地產市場成為明日之星,因為該地區的租戶和買家的需求將愈來愈大。

曼徹斯特的就業增長預計將是整個北部地區的兩倍,在就業市場的影響,由於曼徹斯特的重建工作,未來幾年將出現6.5萬個新就業機會。該地區房地產需求增長下,這將使市中心的就業人數到2040年增加到31.5萬人。

不過,根據德勤調查,去年市中心和索爾福德市中心有2734套房屋在市場掛售,這是7年來唯一一次完工房產數量下降。儘管有些已接近完工,但這些項目似乎不太可能滿足曼徹斯特各地對房地產的極高需求。

最近對英國經濟增長率的預測表明,曼徹斯特將成為全國第三快成長的經濟體。曼徹斯特的經濟預計在2024年至2026年間年均增長2.5%,輕鬆超過全國成長率(2.1%)。這將是整個城市核心和大曼徹斯特都市區增加投資、充足的重建、努力永續發展和就業機會的結果,甚至大曼徹斯特指數也在改善。該指數衡量該地區企業的健康狀况,目前為30.3,比2022年最後一個季度的17.8顯著提高。曼徹斯特沒有顯示出放緩的迹象,投資繼續湧入該城市,故企業繼續對這座令人印象深刻的城市充滿信心,富時100強公司中有80家繼續在該市開展業務。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]