報章內容
曼市人口增 今年樓價看升2.5%
【明報專訊】英國物業市場吸引各地買家，倫敦是不少投資者理想投資市場，但倫敦樓價高昂，反而近年不少上車人士都會考慮樓價較低的曼徹斯特。曼徹斯特是英國發展最快的城市之一，最近被評為人口成長率最快的城市，在2023年共有5.88萬人搬到曼徹斯特，當地市議會估計，到2025年，該市人口將超過63.5萬人。由於人口的驚人增長，對物業需求上升，這將對房地產市場產生直接影響。不過，利率和通貨膨脹仍然很高，整體生活成本不斷增加，投資者入市較審慎。
英國投資房地產公司Joseph Mews發表報告指出，預計曼徹斯特將成為樓價增長最強勁的城市，至少到2027年為止，報告指根據經濟狀况，預測今年曼徹斯特樓價增長2.5%左右。大多數專家認為 2024年曼徹斯特房地產市場的走勢可能會比平常慢，但以現時情况發展來說並非如此。報告指出，曼徹斯特值得投資的3個地區包括索爾福德（Salford）、奧爾德姆（Oldham）和市中心，原因是索爾福德正在經歷大規模重建，一直延伸到郊外英國媒體城（MediaCityUK），由於媒體城的大型計畫而成為媒體和創意藝術中心。
市中心公寓租金去年漲20%
另一方面，奧爾德姆樓價年增長率是曼徹斯特10個行政區中最高，價格則較落後，平均售價略高於19萬英鎊。對於尋求更優質投資的人來說，曼徹斯特市中心的買房和出租房總是表現出色，去年市中心公寓租金上漲了20% 。JLL預測，到2027年，曼徹斯特市中心將成為租金增長最顯著的地區，租金價值每年平均增長4%，遠超英國其他地區如利物浦和布里斯托等城市。就曼徹斯特CBD的市中心，是房地產市場繁榮的地方，平均售價為23.1萬英鎊，但比倫敦的房產平均售價為72.3萬英鎊較低水。JLL預計曼徹斯特到2024年樓價將上漲2.5%，雖然不少房地產專家表示英國樓價在2024年緩慢發展，但看好曼徹斯特前景。
就業及投資機會增 推動房屋需求
在新冠疫情時不少倫敦人因為在家工作，為擴展活動空間而搬到曼徹斯特，令曼徹斯特的租金收益率已經非常高，南曼徹斯特的M14郵遞區號的租金收益率高達9.5%。同樣，根據PropertyData，索爾福德、彭德爾頓、莫斯頓和克萊頓的回報收益率均超過6%，該公司預計，以上地區將變得更加受投資者歡迎。巨大的供應問題將加劇價格上升，該行提供數據，2023年2月，待售公寓數量為2019年以來的最低水平，僅為528套，就在兩年前的2021年2月，有2216套公寓可供出售，這表明曼徹斯特的租戶換新租盤的意願不大，令該區租盤供不應求。自本世紀初以來，曼徹斯特經歷了顯著的人口增長。事實上，居民人數已從42.2萬人激增至60萬人，預計未來6年將再增加3萬人。到2026年，僅市中心就有10萬人居住，故曼徹斯特房地產市場成為明日之星，因為該地區的租戶和買家的需求將愈來愈大。
曼徹斯特的就業增長預計將是整個北部地區的兩倍，在就業市場的影響，由於曼徹斯特的重建工作，未來幾年將出現6.5萬個新就業機會。該地區房地產需求增長下，這將使市中心的就業人數到2040年增加到31.5萬人。
不過，根據德勤調查，去年市中心和索爾福德市中心有2734套房屋在市場掛售，這是7年來唯一一次完工房產數量下降。儘管有些已接近完工，但這些項目似乎不太可能滿足曼徹斯特各地對房地產的極高需求。
最近對英國經濟增長率的預測表明，曼徹斯特將成為全國第三快成長的經濟體。曼徹斯特的經濟預計在2024年至2026年間年均增長2.5%，輕鬆超過全國成長率（2.1%）。這將是整個城市核心和大曼徹斯特都市區增加投資、充足的重建、努力永續發展和就業機會的結果，甚至大曼徹斯特指數也在改善。該指數衡量該地區企業的健康狀况，目前為30.3，比2022年最後一個季度的17.8顯著提高。曼徹斯特沒有顯示出放緩的迹象，投資繼續湧入該城市，故企業繼續對這座令人印象深刻的城市充滿信心，富時100強公司中有80家繼續在該市開展業務。