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溫傑：「北都」利新世界農地價值釋放
【明報專訊】自早前政府於《財政預算案》宣布樓市「撤辣」後，樓市氣氛明顯好轉，今個星期我們會跟進新世界發展（0017）的最新業績。
提到業績，投資者往往比較關心土地儲備及未來入帳，以判斷未來的投資前景。以香港計，於2023年12月31日，集團在香港持有應佔總樓面面積約800萬平方呎之土地儲備可作即時發展，當中物業發展應佔總樓面面積約323.4萬平方呎。
早前文章我們介紹了「北部都會區」發展計劃，集團現於新界持有合共約1634.2萬平方呎待更改用途的應佔農地土地面積，其中約90%位於相關都會區範圍，當中不少位處較好地段，例如新田科技城附近地皮，可受惠政府的《北部都會區發展策略》。
新世界去年已率先與華潤置地（1109）簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》，發展兩幅位於元朗南一帶、佔地近15萬平方呎用地，預計總建築面積約72萬平方呎，約1800伙單位預計今年動工，容積率近5倍，是次與國企聯手有助加速釋放目前被低估的農地價值，資金回籠較快，發揮雙方彼此優勢，集團亦預告將於短期內公布另一幅與國企合作發展的北都項目。
受惠K11租金收入 毛利升2%
集團去年下半年（即2023至2024年財年的中期業績），集團來自持續經營業務的收入為170.67億元，主要原因是香港及中國內地的物業發展入帳減少，是市場預期之內，相信股價已全數反映。反觀，同期毛利上升2%，主要受惠於K11項目中較高毛利的物業投資。而來自持續經營業務的核心盈利為48.66億元，按年上升12%。集團的租金收入亦有望增加。
首先集團負責租務代理及營運的「啟德零售館」，最快於2024年下旬落成，共提供超過200家店舖，目前商舖出租率已接近70%。
最後，筆者希望探討新世界的財務情况。集團在去年年底持有的現金及銀行存款達390億元，另加可動用的銀行貸款約130億元，債務淨額與權益比率則為49.9%。
為改善財務情况，管理層已多招並行，包括出售所持有的新創建（0659）股份，以及其他非核心資產；並相繼贖回或回購多項的票據或永續資本證券。集團表示，會把今個財政年度出售非核心資產的目標，由60億元調高至80億元，以加快資金回籠及幫助淨負債率降低3.4個百分點。
財務狀况改善 非核心套現目標80億
此外，集團持續減低營運成本，去年下半年其持續經營業務的資本支出及行政及其他營運費用分別減少約21%及16%，以及削減派息。最重要的是，集團已表明在可預見的將來，並沒有供股或發行股票集資的計劃。綜合而言，樓市氣氛向好有利集團去庫存化，加上出售非核心資產，大家或暫時不需要過分擔心其財務情况。
（筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有上述股份發行人之財務權益。）
凱基亞洲投資策略部主管
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