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建築成本高需求強勁 台灣樓價向上

【明報專訊】調查顯示台灣一向是港人最愛旅遊地的前三名,而台灣美食更是大家津津樂道。台灣樓價方面,因通關後獲推高,全台樓價因建築營建與持有成本高,加上需求強勁帶動價格向上。

以台北市北投區復興崗一帶的「文藝復興」與新北市金山區的「築馨園」為例,其中文藝復興最低單價為每坪(1坪約為35.59方呎)55.5萬新台幣,該社區每坪是在57萬至63萬元新台幣;築馨園每坪為19.8萬新台幣,為新北市最低單價,新北市區的每坪行情是19萬至25萬新台幣。住展發言人陳炳辰表示,這些社區平均總價也是不到千萬元,至於2024年雙北市預計推出新盤均屬上車盤。其中買家可以考慮新北市五股區的「紘盛小逸居」,淡水區的「萬企君品-上善區」、「閱山海」,均為單坪「3字頭」。但因為去年樓價上漲,令今年開季交投下降和住宅建設活動放緩,台灣房地產市場目前正在降溫。根據信義地產規劃研究的數據,截至2023年第三季度,台灣信義房價指數錄得零成長,與2022年同期15.64%的強勁漲幅形成鮮明對比,這是自2016年第四季以來最弱的表現。

桃園市樓價基數低 部分地區合上車

展望2024年桃園樓價,信義房屋專家分析,桃園市作為台灣樓價基數相對低的城市,又有產業園區、軌道建設等中長期話題,預計2024年新盤或二手量可望一枝獨秀,尤其以青埔、A7、桃園區(含小檜溪、中路等重劃區)、A20位於桃園市中壢區;其中,青埔與桃園區新案單總價將最高,A7與A20價格最符合上車一族期待。

信義房屋發表報告表示,桃園捷運綠線、鐵路地下化都在如火如荼建設中,2022年增加基北北桃1200元通勤月票啟用,對雙北上班族更便利。桃園市一向是電子零組件製造業、光電等產業重鎮,根據官方統計,全國500大製造業在桃園設廠者就超過200家、連續9年工業產值全台第一,也具備航空城區位優勢,工作機會帶來強勁自住需求;就學部分,桃園市中壢區目前已有6所大專院校,是全台大學密度最高的行政區,在產業發展加持下,還有多家大學打算前進桃園市籌設分校或相關據點,令租盤需求上升。同時,桃園航空城與龍科二期等產業園區推展,該區樓市後市可期,故今年推案量可望創高,連帶讓二手樓市場受到關注。市場預期台灣樓價為「量難升、價不跌」相信是2024年的情况。

永慶房屋中介公司發表報告指出,台灣樓價因IMF上調2024年全球經濟成長率達3.1%,全球經濟持續展現韌性,而台灣經濟表現也有望持續復蘇,近期台股持續上攻逼近2萬點大關,民眾消費、置業信心也逐步回升,加上政府幫助首置上車人士計劃,刺激首置一族加快入市,再者換樓及新家庭陸續入市,延續年前樓市看好,近期政經局勢、政策都相對穩定的狀况下,預期今年上半年房市表現還有增長空間。

統計顯示,2024年2月租金指數再創新高,同時租金指數年增率達2.21%,連續7個月的房租指數年增率都超過2%,過去5年租金指數上升7.6%。信義房屋不動產認為,造成租金上升,一方面就業穩定市場需求穩定,另一方面房價上揚也會帶動租金上揚,另外房東的稅負增加、生活需要的成本增加等,也可能會反映在租金上。信義房屋不動產亦指出,台灣樓市會受美國會否減息影響,當前全球加息周期差不多到末端,市場期待美國聯儲局減息氣氛濃厚,但近期通脹數據顯示放緩不如預期,減息時間表一再拖延。

不過,在全球期待減息時機啟動的氛圍下,加上小坪數、低總價為預售市場主流產品,大台北地區的預售市場表現,特別是台北市的產品較為搶手;新北市與桃園市的自住較多,預售交易表現較佳,尤以新北市重劃區、近捷運站等地區較受買家青睞。長期淨零目標成為全球發展主要論調,台灣環境部正研議碳費費率標準,碳費將於2025年開徵,碳有價時代預期將令到建築成本居高不下,準買家選擇以更環保、低碳的材料與建造方式漸漸受到年輕人歡迎。

海外買家要留意貨幣匯率走勢

海外買家也要留意台幣走勢,綜合來看過去10年間,美元兌新台幣匯率經歷了多次波動。可以看到過去的10年間美元兌新台幣匯率的波動大約圍繞在1美元兌30新台幣的價格中樞。而近一兩年美聯儲啟動加息步伐以抑制國內通脹,美元兌新台幣匯率重拾上升軌道。隨着美聯儲結束加息周期,新台幣有望終結近兩年來兌美元的頹勢,重拾升值步伐。不過,即使美、歐加息周期已近尾聲,惟預期將維持高利率一段時間,通脹未即時降溫,直到經濟發生衰退才有可能再出現減息動作,因此預測2024年平均台幣兌美元31.20元,較2023年修正後匯率微幅升值0.05元。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]