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投資抗通脹 推升日本一手住宅價
【明報專訊】日圓持續偏軟，加上當地低息環境，不止吸引海外資金流入日本樓市，隨着國內有意投資房產抗通脹人士增加，推升本地置業需求。業界人士普遍預期，除需求上升外，建築成本持續上揚，以及一二手公寓新供應減少，也支持日本一手公寓價格向好。
首都圈一手平均價按年升9.5%
近期日本一手公寓市場持續升溫，據日本不動產經濟研究所數據，截至今年3月底止2023財年，日本包括東京23區、東京都下、神奈川縣、埼玉縣及千葉縣的東京圈，也稱首都圈，一手公寓平均售價按年升9.5%，至7566萬日圓，其中東京都下一手公寓平均售價按年升3%，至5375萬日圓，東京23區按年升5.7%，至約1.05億日圓。至於東京都周邊縣，以神奈川縣升幅最大，一手公寓平均售價按年大升12.6%，至6145萬日圓，千葉縣按年升11.9%，至5067萬日圓。
至於包括大阪市、京都市、神戶市、兵庫縣等地區的近畿圈，2023財年的一手公寓平均售價按年升5.5%，至4935萬日圓；其中神戶市一手公寓均價按年升49.7%，至5694萬日圓；京都市一手公寓價按年升23.6%，至6002萬日圓。當地地產代理認為，除建築材料價格及建築工人薪酬等成本上升，本地及海外投資需求增加，對日本一手公寓價格有一定支持。
需求強勁 東京都心二手樓價仍向好
不過，二手公寓價格錄輕微跌幅，據日本房地產研究調查公司東京Kantei研究，由於二手公寓價格於過去一段時間累積一定升幅，部分潛在買家選擇轉向獨立屋市場，有部分轉向租賃市場，導致日本大部分地區二手公寓價格受壓，日本首都圈3月份二手公寓平均售價按年跌3.7%，按月微跌0.6%，至4680萬日圓；但其中東京都二手公寓平均售價按年升0.2%，按月升0.6%，至6465萬日圓，東京23區二手公寓價按年升3%，按月升0.5%，至7242萬日圓，而東京都心6區二手公寓平均售價按更大升13.1%，按月亦升1.1%，至1.15億日圓。
該公司主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時指出，儘管不少地區二手公寓價格出現調整，但東京都心需求仍強勁，加上市場普遍預期該區樓價將持續上升，不少業主持貨觀望下，2023年春季開始都心地區的二手公寓供應逐步減少，支持區內樓格向好。當地地產代理亦指，近月地理位置及樓齡條件較佳二手公寓的投資需求相對穩定，以致不同地區的二手公寓價格走勢愈來愈參差。
東京都周邊近畿圈二手樓價均跌
東京都周邊縣方面，普遍錄得跌幅。參考Kantei數據，3月份埼玉縣二手公寓平均價格按年跌4.6%，按月跌1.1%至2912萬日圓，跌幅最大；至於近畿圈3月份二手公寓平均售價按年跌2.2%，按月微跌1.4%至2831萬日圓，其中以兵庫縣跌幅較大，二手公寓平均售價按年跌2.9%，按月則跌2.3%，至2461萬日圓，大阪府按年亦跌2.5%，按月跌1.7%，至3026萬日圓，但大阪市中心6區二手公寓均價則逆市上升，按年錄3.5%升幅，按月亦升2%，至5460萬日圓。
不止二手公寓供應減少，近年建築成本上漲正影響一手公寓供應。據不動產經濟研究所的數據顯示，日本首都圈截至今年3月底止2023財年，全年新建公寓總數約2.68萬戶，按年跌6.4%，而近畿圈則為約1.58萬戶，按年減少8.5%。市場憧憬，隨着新供應持續減少，未來新盤開價或有提升空間，尤其是地理位置較理想的新盤。
儘管日本公寓的新供應較少，近年仍有一手盤來港銷售。柏實道頓堀是其中之一，該項目位於大阪中央區，鄰近道頓堀商店街及心齋橋筋商店街，由柏舟日本投資株式會社及Pressance co發展，樓高15層，合共提供56伙兩房連露台單位。