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日圓新低 港人購日樓盤划算
【明報專訊】日圓近期頻見新低，兌港元最低跌穿5算，吸引港人「返鄉下」，美聯海外發表報告指出，大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧，且藉着匯率優勢，其客戶有意到日本置業的查詢亦增加。日匯再次走近並徘徊於近二三十年低位，單以匯率計算，相比起2011年時遠超10算的高位，現時入手日本資產變相只需「半價」，這提供極大吸引力。大部分準買家都想趁日圓走弱時「快快手」入市，賺取樓價升值的利潤之餘，再從匯價衍生的「折扣」大撈一筆。
若日圓走低，以一個價值4950萬日圓的單位計算，若以7算計即為344萬港元；以低於5算計，同套單位售200多萬港元。惠理基金首席投資總監鍾慧欣表示，日圓匯價跌至34年低位，日圓兌美元匯率一度突破160，日本銀行多次干預市場以支持貨幣；目前，日圓匯率較收益率差異所顯示的更疲弱，反映市場偏向認為日圓將繼續走弱。儘管日圓疲弱將繼續利好出口商及旅遊業，但投資者現在更加關注貨幣波幅加劇對整體經濟的影響。DWS貨幣策略師Xueming Song表示，日圓反彈主要是日本央行干預所致。市場認為，即使日本政府未證實，但干預措施是無可否認的，涉及的交易量估計約9萬億日圓（約580億美元），而過去兩周弱於預期的美國經濟數據也促成了日圓反彈。由於市場極度看空日圓，日圓兌美元可能會進一步反彈。儘管如此，除非日本銀行改變貨幣政策以偏向加息，否則預計日圓中期將繼續承受壓力。
日本的通脹率符合日本央行預測，並有望達到約2%的目標。然而，日圓加息後金融市場未有積極回應，可能有兩個原因：首先，日本央行依然持鴿派立場；其次，日本央行無發表政策展望或利率路徑。從經濟角度來看，即使日本在2023年上調了薪資，國內消費仍然非常疲弱，因此日本央行一直對加息猶豫不決。在消費未能持續復蘇的情况下，中期通脹率達到2%的目標不太可能實現。市場普遍認為，日圓在央行干預以及美國發表疲軟的短期數據後將進一步走弱，市場預測日圓兌美元匯率可能跌至170，這對日本的影響是明顯的。如果日圓進一步走弱，其他亞洲貨幣亦可能隨之貶值。
利好因素年底或逆轉 外資加速湧入日樓市
時至今日，美國基於自身經濟狀况，已近乎確定不會再加息，預料美金強勢會隨之結束。相對下，日本的疫後復蘇較佳，給央行更多空間調整貨幣政策，日本央行行長植田和男已多番暗示貨幣政策走向將有所改變，不排除未來會解除負利率政策。兩者結合下，日圓弱勢或將逆轉，換言之今天這般廉宜的日圓或可一不可再，日圓劣勢或於明年甚至本年底便會逆轉。日圓平、當地息口低、外國人買日本樓限制少，這幾大因素都有機會隨時逆轉，今年不少海外資金趁勢加速湧入日本樓市。
眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一線城市。報告亦指出，外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加。市場看好日本樓市的原因，包括日本一線城市人口密度高、人均收入強，因此大城市的租盤十分搶手，相關地區的入住率長期維持在90%以上，放租的回報率既穩且高。現時日本房產投資門檻較低，隨着市場觀望日圓跌勢或將逆轉，投資日本物業可把握目前「賺價又賺匯」的時機。
日研修法或提高非長居者置業門檻
然而，日本當局正研究修改法案，或會提高非長期居留當地人士的置業門檻；換言之，未來數月將是欲買日本樓的港人應把握機會。美聯環球樓價指數顯示，東京物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。觀望未來，日本樓市將受惠於三大因素，隨報復式旅遊，當地酒店、短期住宿需求大幅上升，推動樓價走上；同時，旅遊業及相關行業的蓬勃復蘇，日圓弱勢亦大為利好出口，作為外向型經濟，日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面，日本央行最新會議紀錄顯示，委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策，加上通脹壓力降溫，「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。
若要獲取日本永居權，港人需於日本連續居住10年，其間不能離境超過3個月。因此，港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的，既不會長居當地，沒有當地的固定居住地址，也不會有日本永居權。可是，目前日本政府正研究修改不動產登記法，已於2024年4月1日起進一步提高購買日本物業的門檻，新規定要求至少一名擁有日本長期居住權人士的基本資料，並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說，港人首先要找個日本人幫忙登記，才能符合資格購買房產。