moneymonday
指數/外匯
明報APP

報章內容

匯豐料下半年港樓價企穩 明年升2% 內地買家佔比三成

標籤:

【明報專訊】匯豐發表報告指出,預料香港樓價會再稍跌,但大部分陣痛已經遠離,過程中亦反映了香港發展商表現出來的韌性。該行指近期已經見證港股一輪升市,並在之後出現若干整固。儘管人心仍然虛怯,但已見客戶重新參與其中。市場的共識早預期內地會有更多刺激樓市措施,建基於與港股的聯繫性,料將令港股整體受惠。該行料香港樓市今年下半年回穩,並料「撤辣」後吸引內地買家入市,佔比達三成。

上半年樓價料跌5%

該行已經看好內地市場並提升了目標價,至於香港的地產市場方面,則是另一個故事,既有若干正面因素,包括料在港府撤銷樓市「辣招」後,有約三成入市的一手樓買家為內地投資者,但緊隨之後的交易突增情况逐漸褪色,匯豐料香港樓市還會有少許跌幅,今年上半年會跌5%,下半年會回穩,到明年會因為料有三次減息支持下,估計香港樓市會有2%升幅。香港發展商在這個情况下,會繼續去槓桿及減庫存,並顯示了他們的韌性,市場擔心發展商的再融資風險亦已經大為紓緩。

隨着政府提出樓市「撤辣」,匯豐認為扭曲樓市長達十年的因素已不再,會有助香港樓市正常化,卻不足以推動樓價向上,這需要配合有助買家持有多項物業及非本地買家入市,才會有效推動樓市上升。樓市庫存量增加,到3月底時增至2.1萬個,已經比2015至2019年平均每年庫存8000個,多出1.63倍。

該行料發展商寧願去庫存及減槓桿,都未必提高價格。根據報告內的圖表顯示,一手開盤價錢低於二手樓價錢,目前平均售價比鄰近二手盤低5%至7%(見圖),將對香港樓市復蘇構成阻礙。在發展商定價變得彈性下,已見新盤銷售反應轉強。在新盤出價進取,並且提供吸引的設施下,匯豐料市場會聚焦於一手新盤。

料發展商今年利潤跌4%

在今年首4個月,發展商在港共錄得760億元銷售,相當於去年總銷售77%。在新盤要重新定價,引致邊際利估計潤受壓的情况下,匯豐料發展商今年利潤會跌4%,但在未來12個月盈利會重拾動力向上,回升12%。該行料發展商的派息比率會由50%降至今年的13%。下一浪會在派息方面受到影響的會是房地產信託,原因是受到息率變動的影響,估計房託今年的年股息率已達50%,並達到6厘水平。

明報記者 陳偉燊