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溫傑：新世界銷售理想 持續優化財務組合
【明報專訊】在我們選股時，除了會「由下至上」，即根據個別公司的基本因素作準則之外，亦有機會「由上至下」從特定投資概念出發。現時而言，特朗普交易（Trump Trade）、三中全會政策受惠股，以及美國減息受惠股3項部署值得留意。今個星期，我們會專注於減息受惠股，特別是香港地產股。
美國6月消費者物價指數（CPI）按年上升3%，略低於市場預期的3.1%和5月的3.3%；配合聯儲局主席鮑威爾早前一連兩日在聽證會上「放鴿」，表示毋須等到通脹降至2%以下才減息，都令市場對美國將下調利率的預期顯著升溫。事實上，有「聯儲局線人」之稱的知名財經記者Nick Timiraos指出，這次「鮑威爾轉向」較去年底有望持續，暗示減息預期更可信。
根據利率期貨最新數據去計算，市場預期9月（9月18日）減息概率升至100%。進一步仔細分析的話，數據反映9月利率降至5厘至5.25厘的概率是95.9%，而降至4.75厘至5厘的概率亦有4.1%，預示小部分投資者認為7月及9月均減息，或當局會於9月直接減息50點子。在減息預期升溫下，港股之中對利率敏感度較高的股份類別，例如公用股或地產股，表現往往受惠。
以地產做例子，截至7月15日（上半月）全港錄得約460宗新盤成交，較6月上半個月的283宗增加約62.5%，結束連跌3個月的局面，暫相當於6月全月約68.2%。成交計，期內金額達64億元，更為6月全月約72.7%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計，今個月的一手成交有望挑戰1500宗水平，數據反映近期住宅市場的交投氣氛有所回暖。若情况可以持續，對估值甚低的香港地產股來說是一項利好消息，近日雖然大市顯著受壓，地產股表現相對穩健。
我們過去曾評論過新世界發展（0017），現作簡單跟進。銷售方面，上段提到的成交數據，其實以新世界與遠展（0035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森I所帶動。據媒體資料，該盤於7月13日首輪開售沽180伙，相當於全港成交量近四成，套現約13億元，亦是上半月吸金最強勁新盤。除物業銷售外，集團出售非核心資產的策略同樣值得留意。繼早前以逾40億元出售愉景新城商場後，集團於6月26日亦已經發出公告，向母企周大福企業出售位於深圳前海自貿區的前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益，套現逾14.4億元人民幣。我們相信，集團持續出售非核心資產還債，並優化債務組合（今年以來已完成合計約350億元銀行貸款及債務的安排與償還），若新項目銷售繼續理想，有助加速資金回籠，進一步減少負債，可望支持股價持續反彈。
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凱基亞洲投資策略部主管
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