2018年曾預警港樓風險 現仍審慎

美國上月就業數據遠遜預期，經濟衰退陰霾再現，拖累美股道指由7月18日歷史高位41,376點回落，上周一低見38,499點，兩個多星期便回落近一成，其實類似幅度的調整過去亦曾多次出現，例如美國勞工部於2018年2月2日公布，當地1月工人平均時薪為26.74美元，按年增長2.9%，令市場對通脹及加息預期升溫，當時美國10年期國債孳息率升穿2.8厘，美股道指曾在6個交易日內大跌逾一成。

美國經濟數據及貨幣政策不止左右美股，也會影響港股及港樓，例如受上述數據影響，恒指2018年1月29日創歷史新高33,484點後，跟着兩周沽壓湧現，2月9日最低見29,129點，短短10個交易日內便由高位回落4355點或13%。值得一提的是，韋立民在2018年2月25日見報的「名人樓市論壇」、題為〈倘美債息企3厘 港樓逢逆風〉報道中已強調應聚焦一個問題：「到底美國10年期國債孳息率將升至哪一水平？」

美10年債息近兩年高企3厘 港樓價跌兩成

韋立民當時表示：「2008年金融海嘯後，持續多年的實質負利率對全球房地產市場帶來支持，因為這會令市場對投資物業所要求的租金回報率下降，結果便是樓價上升。但假如美國10年期國債孳息率日後重上3厘（意味實質利率由負轉正），情况又會怎樣呢？很可能是過去多年的相反，即是市場對投資物業所要求的租金回報率上升，導致樓價下跌。我覺得全球央行跟隨美國聯儲局收水是大趨勢，所以過去多年利好全球樓市的順風（tailwind），在未來幾年將逐漸失去，甚至變成逆風（headwind），香港樓市也會受壓。」

記者翻查彭博數據，2018年2月25日上文見報後，美國10年期國債孳息率反覆升至2018年第四季，跟着一年多曾急跌，2020年3月低見0.3137厘，原因是當時美國疫情大流行迫使聯儲局減息至零及重啟量寬（QE）救市，此舉亦導致美國通脹飈升，令聯儲局2022年3月以來大幅加息5.25厘，影響所及，從2022年8月末周開始美國10年期國債孳息率高企於3厘以上（見圖1），韋立民上述「倘美債息企3厘 港樓逢逆風」的影響亦開始浮現，中原城市領先指數由當時收報173.22，跌至上周最新報140.96，兩年內下跌近兩成（見圖2）。

減息雖利好 港樓市結構性逆風仍多

珠玉在前，是次再專訪韋立民，記者亦向他請教：「在美國即將來臨的減息周期，美國10年期國債孳息率會否回落至3厘以下，從而間接為本港樓價帶來支持？」

韋立民表示：「毫無疑問的是，美國10年期國債孳息率下降將會間接減低香港住宅買家的壓力，不過，我認為聯儲局需要重手減息才可為本港樓市帶來周期性支持，原因是香港銀行同業拆息（HIBOR）近月已因應聯儲局減息預期而回落。而且需要記着的是，即使有減息此周期性利好因素，不少結構性逆風仍然持續。」

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