減息未必令樓市升勿盲目入市

【明報專訊】讀者張小姐來信稱，說減息已經說了一年，最近市場傳聞美國聯儲局9月會減息，而不少專家都說減息後樓市會爆升，那現在是置業收租的好時機嗎？如不收租有什麼建議可增加被動收入？

筆者回覆：

現時市場普遍相信9月19日的議息會議會開始減息，然而減息與樓市走勢又是否有直接關係，我們需要以理性分析過去的數據和實際情况。根據歷史數據，過去4次減息周期對樓價的影響並非完全一樣。

美國1990年至1992年減息周期中，利率從8厘降至3厘，但本港房地產市場並未立即回升，因受到經濟持續低迷影響。

2001年至2003年，美聯儲將利率從6.5厘降至1厘，雖然房地產市場有所增長，但這主要是由於資金流入房地產市場，以及其他經濟因素的共同作用。

2007年至2008年金融危機期間，利率從5.25厘降至0厘，但房地產市場並未迅速回暖，而是經歷了一段漫長的調整期。2019年至2020年，美聯儲將利率從2.5厘降到0厘至0.25厘，房地產市場迅速反彈，但這與大量的量化寬鬆政策（QE）和政府的財政刺激措施密切相關。

這些歷史數據顯示，減息與樓價升跌的關係各佔一半，並不總是帶來樓價上升。如果減息可令樓價即時上升，相信現時內地房價也不至於深度調整吧？

實際上，許多其他因素也會影響樓市走勢，例如量化寬鬆政策、全球經濟狀况及中國經濟增長等。因此，不應因專家唱好便盲目入市。當前市場中，租金回報率較低、新盤開發商為了促銷而劈價、大量供應等待消化，這些利淡消息也需要考慮在內，盲目進場可能帶來不必要的風險。

相反，值得注意的是，每當減息時，債券價格幾乎100%上升，這是因為債券收益率與市場利率有直接關係。當利率下降，新發行債券的收益率降低，已有高收益率的債券價格自然上升。

如果你考慮在當前環境下置業收租，需要謹慎評估市場走勢和自身的風險承受能力。現時市場不確定因素多，短期內樓價的走勢難以預測。如果不收租，可考慮一些較為穩健的投資策略，例如配置股債混合資產或相對穩定收益的投資產品。

股債混合資產通常包含股票和債券，能夠平衡風險和收益，提供相對穩定的回報。在市場波動較大時，債券的穩定收益可以抵消部分股票市場的波動風險。此外，選擇一些派息穩定的股票或高信用評級的債券基金也是不錯的選擇。

最重要的是，根據自身的風險承受能力和財務目標，制定一個長期的投資計劃，並堅持執行。這樣能夠在減少風險的同時，實現穩定的財務增值。

如有需要，建議聯絡專業的理財顧問，以獲得更詳細的建議和指導。

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