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楊智佳：領展估值平 抗逆力強
【明報專訊】恒指昨日升186點，收報17,798點，主板成交836億元。美國聯儲局主席鮑威爾上周五放鴿，表明是時候調整貨幣政策，引發減息憧憬。港股風險胃納回升，長期弱勢股如內房股、內需股均錄得反彈，本地地產股表現亦不錯，新鴻基地產（0016）、恒基地產（0012）及領展（0823）均漲逾3%。
美國減息不代表香港樓市能夠見底回升，因港樓有其自身的結構性需求問題。內地房地產市場低迷，內地人南下買港樓意欲減低，外資需求下降，高才通政策對於帶動住屋需求的效應不太顯著，未能抵消移民潮構成住宅需求下跌因素，種種原因令港樓面對價量齊跌。地產股長遠更偏重於收租資產，或許港股市場之中，未來不會出現高波幅的地產股，只剩下防守型的收租股。
地產股長遠更偏重收租資產
中原城市領先指數最近3年由高位下滑27%，為全球其中一個表現最差勁的樓市，上述的結構性需求下滑因素，不會一時三刻出現改變。只不過，經歷10多年的港樓大牛市，持貨者帳面盈利很多，連年收租為業主帶來雄厚的財政實力，於是沒有大手拋售住宅的壓力，住宅供應未見失衡現象，令樓價只呈持續慢跌狀態。發展商要推出新盤出貨，只要以當下吸引價格沽售，亦能順利套現。至少發展商本身，發售新盤的同時，未見積極吸收土地儲備。以新地為例，租金業務盈利比例正在緩緩上升至65%。
新地恒地市帳率不足0.4倍
股票分析員大概以3年盈利預測進行估值，最多只會考慮到美國減息對樓市帶來的幫助。即使減息拉低供樓成本，成為首個支持樓價的因素，地產股長遠向上重估的空間仍然很小。
新地及恒地的市帳率不足0.4倍，估值低殘，而新地淨租金收入相對市值約4.3%，的確可視為高息股看待。其實領展更見吸引，股價僅每單位資產淨值0.52倍，即市帳率0.52倍，截至今年3月底止的全年零售收益增長2%，民生商場及停車場的租金抗逆能力，相較新地為高，領展的股息率7.2厘，已屬吸引。
若然想買地產股，心態是貪其廉宜，倒不如將小量資金吸納美麗華酒店（0071），該公司收入來自酒店及商廈的租金，淨現金相當於市值的88%，加上約50%的派息比率、逾5厘的股息率，至少還可以憧憬私有化。
亞盛醫藥轉虧為盈 可小注持有
生科股亞盛醫藥（6855）亦值得留意，今年上半年業績轉虧為盈，大部分收入是從日本武田製藥（日：4502）收取的知識產權收入，涉及已上市白血病新藥耐立克的全球（除中國內地、香港、澳門、台灣以外）商業化權利。亞盛醫藥獲得信達生物（1801）及武田製藥持股加持，研發能力出眾。
自從2018年第一隻無收入生科股歌禮製藥（1672）上市後，多年來能夠錄得盈利的非一線生科股不多，康方生物（9926）的雙抗療法與美國Summit Therapeutics（美：SMMT）合作，亞盛醫藥的耐立克合作方武田製藥是更大規模的藥企，亞盛醫藥另一重磅產品APG-2575為選擇性Bcl-2抑制劑，目前進行臨牀3期試驗。
亞盛醫藥是一間長遠有能力壯大的生科企業，績後股價升13%，倘回吐至接近30元水平，可考慮小注持有。