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陳永傑:蝕讓也要講實力

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【明報專訊】中原城市指數已返回8年前的水平,個別屋苑甚至已回到10年前水平,現在欲賣樓套現的業主,都需要以低於市價作招徠。如果是於2021年後高位入市業主,現在要賣樓所面對的問題更大。假若當時承造高於七成按揭支付樓價,由於過去3年樓價已跌三四成,意味單位市值已低於按揭貸款額,當出現「資不抵債」,相信理論上只要業主準時供樓,銀行亦不會咄咄逼人,甚至去到收樓階段,但市場已出現業主抬錢賣樓個案。

甚麼是抬錢賣樓?舉例,有上車客於2021年以500萬元購入一個屯門一房單位,承造九成按揭,貸款450萬元。惟3年過後,單位已跌至350萬元,若以這個價錢賣樓,帳面已損失150萬元,但並不是業主想蝕賣就賣這麼簡單,因為賣樓後尚欠銀行約430萬元貸款,意味需抬錢約80萬元才有能力蝕讓。蝕得起而賣樓的業主,本身較具實力,或有來自家人等其他資金協助。

另中原地產最新一份研究報告顯示,目前銀主盤數量積壓至逾340間,打破2008年金融海嘯時期的紀錄,見近17年新高。如與疫情前的銀主盤數量僅數十個比較,可見目前斷供問題值得關注。上車盤成為銀主盤重災區,目前樓價1000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙,8月錄210伙,按年升近三成。而這類銀碼的細價銀主盤,佔整體逾80%,亦高於去年同期約75%。當中,亦以700萬元以下物業斷供最嚴重,佔近九成。美國9月減息機會極高,政府及業界都很正面,認為香港樓市終有救。無論聯儲局減息0.25厘或是0.5厘,最重要是本港三大銀行會否即時跟減,而減息對樓市絕對起極大正面影響。

中原地產亞太區住宅部總裁

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[陳永傑]