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人口移居大城市 東京樓價升勢持續
【明報專訊】日本央行加息無損置業熱情，東京二手房連升4個月。日本房屋價格正處上升周期，當中尤以東京的升幅最為顯著。東京都地區的房價甚至在新冠疫情肆虐期間，依然穩步上揚。瑞銀9月份發表的《全球房地產泡沫指數》報告顯示，東京房屋價格在過去5年更出現逾30%的累積升幅。如此強勁的升幅，令投資人關注當地的房地產泡沫是否已經形成？
瑞銀定期就着全球主要城市的房地產泡沫風險進行評分，分數愈高，代表當地有愈大機率出現房地產泡沫。東京最新評分為1.67，分數僅低於邁阿密，成為房地產泡沫風險第二高的城市。東京是日本房屋價格與收入比率最高的城市。
過去5年，東京房屋價格升幅為租金升幅的兩倍。日本央行長期超寬鬆貨幣政策，以及日本的城市化發展，是促成當地房屋價格上升的主因。當其他國家正在面對通脹壓力，需要將利率向上調整時，日本利率長期貼近零水平。在這種背景下，日本人在購買房屋時，能夠享有優厚的貸款條件。而符合特定標準的置業者，例如擁有日本永久居留權者，甚至能以極低的首期輕鬆上車，大大減少了置業的成本。
東京二手公寓價連升4個月
然而，隨着經濟復蘇，日本央行亦在7月底宣布加息四分之一厘，此舉雖然在股市上觸發了頗大的震盪，卻沒有撼動日本人的置業興趣。
日本房地產顧問公司Tokyo Kantei高級首席研究員Takeshi Ide表示，央行加息可能會影響短期的房屋轉售，令市場出現沽售套利的情况，但中長期來說，加息的幅度並沒有大到能影響日本人的置業決定。該顧問公司於9月24日發表的報告展示了日本主要城市二手公寓價格（以70平方米換算）調查。報告顯示，日本央行加息後，一線城市的房價升勢持續。其中，東京都23區二手公寓價格連續4個月上漲，8月份區內平均價為7750萬日圓（約401萬億港元），較上月上升2.6%。事實上，日本城市化進程加快，愈來愈多人由郊區移往東京、大阪等一線城市，為大城市的住屋需求提供了強力的支持。
物業價格吸引 海外投資者追棒
日本房價除了有本地人支持外，海外投資者亦為房價增長提供動力。仲量聯行資料顯示，海外投資者佔了日本房地產市場的20%至25%。儘管大城市的房價已開始讓日本人感到壓力，但當地房價相對於其他亞洲地區，包括香港、新加坡等，仍然處於吸引水平。
Julius Baer（瑞士寶盛）於今年7月發表的《全球財富及高端生活報告》稱，新加坡與香港已連續兩年高踞全球生活成本最高城市的首三位置之內。反觀東京，自2021年登上排行榜第二名後，翌年開始已逐步跌出十大之列。再加上日圓自去年起持續偏軟，變相為海外投資者在日置業提供了可觀的折扣。市場有需求，亦自然有回應。
外籍人士租屋難 帶動置業自住需求
日本樓盤在港開售已非新鮮事，就在9月底，東京中央區住宅項目PREMIST代代木大山來港開售。該盤提供1房至3房單位，面積376至701方呎不等，入場價格434萬元起。東京區的新盤不多，而該盤距代代木上原站約數分鐘路程。乘電車往新宿站5分鐘、往澀谷站亦只需9分鐘，無論民生商舖、食肆，還是文化元素，一應俱全。目前東京都區的住宅物業，投資回報介乎3.4厘至5.4厘之間，小型單位的租金回報較佳。
撇開投資需求不談，海外人士也是有住房要求。在日工作或留學的外籍人士已達340萬人次，但有四成外籍人士在日本租房時遇到了不公平的待遇。主要日本業主擔心外籍人士居日時間不長，更有可能簽證不獲續簽，出現突然退租的情况，令當地業主拒絕將房屋租予外籍人士。即使有日本人作擔保，也不容易租到房子。所以，有部分在日外籍人士也是無奈下選擇買房自住。
日圓匯價走勢 影響樓價租金收益
對港人而言，日圓低水為東京置業提供了很大的誘因，但要留意若將物業出租，日圓低水同樣會影響租金收入。尤其日本自今年下半年以來，央行對於應否調高利率的態度時有改變。央行利率走向會影響日圓匯價，繼而影響物業價格及租金收益。