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近代中區甲廈發展

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【明報專訊】(1)初代甲廈誕生

香港開埠初期,中上環等一帶地區已為香港管治中心,當時大部分土地均落入英資財團手中。雖然上世紀中已有部分商廈落成,但當年仍以規模較小的商廈為主,直至1960年代後期,政府就中環部分一帶地皮改劃,並推出兩幅鄰近當時天星碼頭的地皮,其中一幅於1970年推出拍賣,底價5300萬元,吸引18個財團競投,最終由置地以2.58億元投得,並發展成現時的怡和大廈(前稱康樂大廈),為本港初代甲級商廈,當年一度成為全亞洲最高建築物。至於另外一幅地皮,則同由置地於70年代投得,並發展成交易廣場各期。

(2)華資開始進軍

70年代中後期,開始有華資財團進軍中環商廈市場,當年仍未晉身成龍頭發展商的長實,爆冷擊敗置地,奪得地鐵中環站上蓋項目,並發展成現時的環球大廈,但當時以拆售為主,同期亦重建華人行,主要作為集團進駐中環的新總部。至80年代後期,市建局前身的土地發展公司推出皇后大道中、租庇利街、興隆街、同文街、機利文街及俗稱「花布街」的永安街發展項目,最終亦由長實奪得,並發展成中環中心,至2017年亦已拆售。

(3)恒地連環購地

80年代本港經歷股災後,華資發展商開始加重收租物業比例,為集團提供穩定收入來源。地鐵在90年代回歸前至2000年代,推出香港站上蓋發展計劃,並於1996年3月招標,其中2至4期的項目最終由新地、恒地等合作投得,並發展成現時的國際金融中心(ifc),現時ifc 2期仍為港島最高商廈,ifc 1期則於2018年以呎租200元成為本港最高呎租寫字樓。至2017年,恒地以233億元、每方呎樓面地價逾5萬元投得美利道商業地,打破全港最高商業地價外,亦把本港商廈市道推至高峰,及後恒地再於2021年以508億元投得中環新海濱3號商業地皮,令該集團成為華資發展商中的中環大地主。

(4)疫情前高峰期

本港商廈市道高峰期為2017及2018年,即社會運動及新冠疫情爆發前,當年除恒地以破頂價投得美利道商業地外,最矚目為2017年底,長實以402億元出售中環中心75%權益,當中包括多個商業及辦公物業,以及車位,成為香港歷來最高成交價的甲級商廈成交,而當時買家更為一批知名投資者,包括「小巴大王」馬亞木、世茂集團主席許榮茂及金利豐集團朱李月華等。此外,2018年4月,「收租王」永倫集團更以5.3億元購入皇后大道中9號頂層單位,物業面積8570方呎,呎價約61,844元,至今仍為全港呎價最高商廈分層成交個案。

(5)後疫情調整期

在社會運動及新冠疫情後,經濟環境大受打擊,部分外資遷出香港,加上部分公司遷至新商業區或因在家工作而縮減租用樓面,市場對中區商廈需求大減。至去年底,中區甲廈空置率已升至10%,創2004年後近20年新高。同期中區兩幢全新商廈,包括恒地The Henderson及長實的長江集團中心二期相繼落成,大增區內供應,而上述兩幢物業租金及出租率均暫時未能重返中區商廈高峰。與此同時,中區商廈二手成交亦屢現低價,最矚目為中環中心一個低層3184方呎單位,今年8月以約4200萬元成交,呎價僅約1.3萬元,為中環甲廈近20年來新低,原業主持貨約5年勁蝕逾六成離場。

(中環地主爭霸戰)