【明報專訊】何先生(50歲)20年前購入自住單位,現在剛供滿。他在15年前也購入一個小單位作收租用途,那時購入價200萬元,現在已升值至600萬元,按揭尚餘5年,每月供款約6000元,按揭餘額約32萬元。這單位現時的租金約為13,000元,扣除差餉、管理費雜項及供款,每月有5500元的淨收入。若以當年200萬元的樓價計算,這淨收入帶來年回報3.3%。
這租金收入對何先生來說是挺不錯的,但問題是這出租物業的樓齡已是40年了,何先生預見將有很多維修問題出現,所以希望趁自己仍有工作及供款能力,換一間比較新的單位,他現在心儀的單位樓價約700萬元,若安排五成按揭及25年供款期,那他每月供款約18,000元,差餉、管理費等也需要約2000元,而每月租金收入約為16,000元,換句話說,要完全收支平衡,租金收入最少要升25%,若以通脹作為指標,相信也要5年之後才能達到。
另一方面,何先生賣了舊樓,共套現了568萬元 ,假設他真的買了這700萬元的單位,他應做怎樣的按揭呢?如他將全數套現的500多萬元投進去當首期,是否一個明智的做法?
的確有資金在手,再加上剛公布的出租單位容許七成按揭,對何先生換樓、新做按揭的計劃是有很多的可能性。不過筆者對全數500多萬元(或大部分)都投放作首期,是抱着很審慎的態度:有人戲稱付首期是「一入侯門深似海」,要提回(如利用加按或增加按揭成數)就要重新作按揭審批,除了申請需時、業主條件要配合外,整個提款過程動輒需時幾個月,遠水不能救近火!
所以筆者建議較中庸之道的做法:五成首期,手頭上仍有200多萬元現金再作靈活安排,或許「跑息差」也是不錯的選擇。
筆者認為,何先生可將這筆資金放進高息儲蓄保險方案,而且最好能安排定期提取或讓它累積丶滾存,就好像買樓收租一樣。
我們假設何先生將其中的200萬元投進這項目,根據現時的開戶優惠,何先生可享有6%的折扣,那麼他只是需要支付188萬元,而在首5年,這方案能提供4厘的保證年派息率(以200萬元計算):每年派息8萬元,由於總供款是188萬元,所以這5年的實際派息率是4.3厘。
這方案擁有特快的回本期:在第2年已回本了!在第5年完結時戶口價值已滾存到230萬元,相比188萬元的總供款,5年內的總回報是22.3%,平均年回報是4.5%。
這方案也有另一個運用策略:假若何先生覺得現時再買樓收租未必是最合適的時機,他大可把這資金停泊在這方案內,待時機成熟時再從戶口提取資金來付首期,餘下的資金可繼續收息滾存,也是一個進可攻退可守的策略。
這方案可提供20年或30年派息安排,首5年是保證派息率4厘,在往後日子保證年派息率為2厘,但會加入非保證部分的派息,現時的估算是,若方案繼續滾存10年(不提取派息),預計戶口價值會增加至290萬元,10年內平均年回報是5.5%;而20年的平均年回報7.2%,很不錯呢!
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