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溫傑：美聯發盈喜 受惠發展商高佣政策
【明報專訊】有投資者問到今年本地樓市及地產股的投資前景，我們對發展商的觀點為中性，看好行業發展可留意信置（0083）。與此同時，受惠樓市交投增加，以及發展商持續以「高佣政策」積極推售貨尾單位，利好以佣金收入為主的地產代理行業，美聯集團（旗下包括美聯物業及香港置業）（1200）值得留意。
先從樓市展望入手，不得不提利率情况，以港元貸存比率去計算，港元貸存比率由2022年10月份，即加息周期時的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%。在資金無出路之下，銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲，同時也可降低存款成本，因此去年9月至今本地銀行已3度下調最優惠利率。
另外，自2022年底特區政府推出「高才通」計劃吸人才，抵港初期一般選擇租住；計劃至今已接近兩年，租務將陸續到期。在樓價高位回落及樓市全「撤辣」的情况下，相信會吸引相關專才入市。而自2000年起陸續來港的「雙非」家庭小孩，已開始踏入成人高峰期，截至2025年將有近53,000名「雙非」年滿18歲，相信會對本港租務持續帶來正面支持。
業績與住宅交投高度掛鈎
只是內地及香港經濟前景未完全明朗，而住宅物業庫存多（截至去年11月底，市場仍然有22,300伙的貨尾單位，令到全新而隨時可銷售的單位數目達3.88萬伙），估計發展商將繼續傾向讓利以求去貨（指新盤定價策略上較為保守，主力處理去庫存問題），今年樓市交投有望增加，但未來樓價難顯著回升。基於此判斷，物業代理或較發展商更具投資操作空間。
事實上，根據去年上半年數據，香港本地住宅物業成交總額下跌0.2%，美聯的收益則按年增長41%。而集團亦已於早前12月17日發出盈喜，指截至2024年11月30日止的11個月未經審核帳目，其錄得除稅前溢利多於3.5億元（作為比較，2023年全年錄得虧損）。集團預期去年全年將錄得權益持有人應佔淨溢利，預期業績得以轉虧為盈，實源於多項因素，包括營運效率化，加上於香港有穩定的市場佔有率，因成功抓緊去年香港住宅物業市場的反彈。針對內地業務，管理層特別提到，自2023年最後一季起實施一系列策略性措施，包括晉升新銷售管理團隊及連串新措施（包括重新定位其業務模式及精簡營運），令相關分部已轉虧為盈。
我們認為，集團的內地業務於樓市未復蘇下已出現盈利，若今年內地樓市靠穩，估計會帶來更多的盈利貢獻。與此同時，隨着本地新盤庫存高企，料發展商持續以「高佣政策」積極推售貨尾單位，一方面利好新盤交投，更特別利好集團業績。由於集團暫時市值偏細，成交亦相對少，較適合進取投資者作適度部署。
（筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有上述股份發行人之財務權益）
凱基投資策略部主管
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