【明報專訊】2024年本港樓市雖然全面「撤辣」,卻敵不過高息環境輾壓,最終全年樓價仍跌近7%。市場原預期2025年減息「愈減愈有」,近周卻大轉向,減息預期愈見降溫,更悲觀預測或掉頭加息。不過,銀河國際證券中國和香港研究主管鄭懷武對本港樓市仍較為樂觀,預測2025及2026年私人住宅樓價將分別升3%,主要因「大陸需求好強」,認為「高才通」等政策獲國家支持不變,將有利本港人口獲持續流入,推高及支持租金,估計今年再現正利差(Positive Carry),支持樓市發展。
對於今年本港樓市,鄭懷武認為香港整體樓市平穩發展,因在過去幾年香港在移民潮下,主動向中央提出優化人才輸入措施,成功開展包括「高才通」等計劃。過去兩年已批出20萬個申請及17.5萬名人才攜同家人抵港,即使往後數字或縮至每年僅5萬至6萬人次,但數年累積下來,這批人才已增至50萬至60萬人,加上北都、河套等計劃料將吸引更多人才來港。若這些人才最終有三分之一或四分之一決定在港置業,已能為本港未來10年帶來至少十多萬伙的穩妥需求,相信香港政府及國家均樂見其成並繼續支持計劃,故「長線睇香港地產亦好難似大陸大冧」。據中原數據,去年本港一手成交逾1.58萬宗中,已有1.1萬宗普通話拼音買家入市個案。
鄭懷武不諱言,在美國候任總統特朗普勝選後,市場益發難估中美貿易風險及減息進度,但相信不減息已是最差情况,不會掉頭加息。而他預期本港樓市供應或在2026年見頂,即使減息放緩,但本地發展商大多財務穩健,未需像去年般大減價散貨。在「撤辣」及高才通等刺激下,去年一手銷售亦回升30%至40%,相信發展商賣樓優惠亦會由去年10%至15%,縮至5%至10%,不會導致港樓大冧價。
不過,市場憂慮減息若放緩,本港一批高負債地產股如新世界發展(0017)將雪上加霜。鄭坦承,本港若出現「四大或五大發展商之一」違約或重組,必然會拖累香港市場及經濟,因像新世界發展總負債2000多億元中,有逾千億元為銀行貸款,佔香港銀行業貸款1.3%,新世界若出事,相關銀行必定要撥備,「所以首先新世界一定唔可以爆!」
他續稱,新世界若違約,事件將影響銀行對本港發展商的融資貸款信心,融資成本勢將上升。事件亦會影響本港買家信心,像4年前內房危機、在中國恒大(3333)爆煲後,連帶其他內房亦開始出事,造成買家恐慌,影響整個樓市及經濟。
惟鄭認為新世界最終或可安然渡過困境的原因之一,是集團為母企周大福企業的重要資產,若無母企支持,市場會憂慮公司賤賣資產抵債,畢竟現時公司「不停同條街講我有七、八件嘢賣,(售)價會差,亦難有買家」,即使有買家亦可能要大折讓出售,故最終相信仍多由母企接貨,以較低折讓收購新世界資產助其渡過難關。集團早前亦再換上黃少媚當行政總裁,相信亦是希望藉黃與中資國企的人脈,更易向中資出售或合作北都項目,甚至出售內地資產。