瑞銀林鎮鴻：保障房湧現壓租金 內房止跌回穩需時

明報記者 葉創成

中銀國際證券執行董事白韌在《Money Monday》第482期（上月13日出版）封面故事接受專訪時指出，今年內地GDP按年增長料約5%，支持企業盈利向好，稱該行予恒指在2025年合理值22,000點，相等於10倍預測市盈率，當中，由中國私募基金「幻方量化」投資、於2023年始創立的人工智能（AI）公司DeepSeek近月已研發被稱為「內地版ChatGPT」聊天機械人「DeepSeek-V3」，而有機構將「DeepSeek-V3」與ChatGPT比較，認為「DeepSeek-V3」表現更勝一籌，預料此後起之秀未來發展潛力可觀，由此可見中國在AI領域的發展料將追近美國，因此白韌尤其看好騰訊控股（0700）、阿里巴巴（9988）、京東集團（9618）、美團（3690）、攜程（9961）及中芯國際（0981）等藍籌中資科技龍頭股。

中銀國際白韌4周前已看好中資科技龍頭股

白韌上述專訪見報至今四周，上述他看好的藍籌中資科技龍頭股股價全部做好（見圖1），當中，騰訊、阿里及京東均屬連升四周，帶動恒指亦連升四周，累積上升2069點或10.85%，上周收報21,133點，屬3個月以來高位（見圖2），由此可見，參考有份量及熟悉國策的投資專家觀點，對投資中資股屬十分重要。

值得留意的是，在過去四周恒指勁升2069點或10.85%，而中國海外（0688）、華潤置地（1109）及龍湖集團（0960）等藍籌內房發展商期內股價即使也上升，惟升幅卻悉數跑輸大市（見圖3），可見審慎選擇板塊的重要，故今期封面故事專訪瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻分析內房最新形勢。

2021年初籲沽恒大 內房泡沫爆破前「吹哨者」

2021年1月內房實體及股票市場炒風熱火朝天時，林鎮鴻曾發表研究報告，把當時為龍頭民企內房股恒大（3333）投資評級下調至「沽售」 ，而在11個月後恒大便發生債務違約，跟着多家內房亦跟着出現賴債，整體內房市場也價量齊跌至今，因此林鎮鴻亦被本港投資界喻為4年前內房泡沫爆破前的「吹哨者」。

引述中原數據 內地八大城市樓價去年跌15%

根據中指研究院上月1日發布數據，去年12月內地100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,654元人民幣，按月上漲0.37%，按年上漲2.68%，原因之一是受部分城市優質改善項目入市帶動；去年12月內地100個城市二手住宅平均價格為每平方米14,203元人民幣，雖然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟與去年11月按月下跌0.57%比較，屬跌幅收窄。

《Money Monday》是次專訪林鎮鴻，首先請他分析上述數據，並且向他請教為何數據顯示內房市場開始復蘇，惟內房股股價卻未有明顯受惠？林鎮鴻指出，他分析內地樓市時，不會只參考單一機構的數據，亦會向中原、貝殼（2423）等地產中介蒐集數據、特別是二手成交數據。他引述中原地產所統計的內地北上廣深4個一線城市及4個二線城市二手住宅樓價指數，指該指數去年下跌約15%，認為這可能更反映到真實的市場情况。

綜合中介數據 料一線城市住宅租金去年跌15%

除了內地一線城市住宅二手樓價表現外，林鎮鴻更重視當地租賃市場表現，認為這更能反映用家的需求，而且人民銀行去年8月亦首次提出樓價的核心要素是租金、即評估住宅價值時應該考慮租金回報率，而他綜合地產中介等數據，估計內地一線城市住宅租金去年按年下跌約15%。

林鎮鴻表示：「我們估計內地一線城市住宅租金去年按年下跌約15%，是綜合中原、貝殼等地產中介數據所得出來的，因為內地不論官方或地產中介本身均沒有向外發布的租金指數。另外，根據我們的統計，在貝殼或中原等地產中介的網站，上海及北京住宅租盤放盤量去年按年增長約20%，當你見到這麼多租盤掛牌，對租客來說當然是選擇增加，這亦是另一數據可以引證租金回落。」

十四五規劃期間 35城市建870萬套保障房

根據林鎮鴻的分析，內地一線城市住宅租金去年按年下跌約15%，除了反映當地經濟增長放緩及就業市場待好轉等不明朗因素外，另一重要原因是保障房新供應湧現，間接衝擊商品房住宅租金，所帶來的影響料持續一段時間，因此他亦估計內地房地產市場需要更多時間才可以止跌回穩。

《Money Monday》翻查政府統計處數據，本港在2023年有302.7萬套永久性居住屋宇單位，當中，公共租住房屋單位、資助出售單位及私人永久性屋宇單位分別佔85.8萬、45.1萬及171.8萬，前兩者均屬公營房屋或內地所稱的保障房，相加總數達130.9萬套，佔整體永久性屋宇單位302.7萬套約43.2%。

記者請教林鎮鴻內地保障房佔整體永久性居住屋宇單位的比例，他表示，內地農村人口基本上都擁有自住物業，而以全國城市來說，估計約14%人口居住在保障房，有關比例的確低於本港，但內地政府擬在「十四五規劃」（2021年至2025年）期間在約35個主要城市興建總共約870萬套保障房，當中，北京、上海、廣州及深圳分別佔約40萬套、約47萬套、約60萬套及約60萬套，即該四大一線城市共合新增約207萬套保障房，大部分料以出租為主，為當地商品房住宅租金帶來頗大下調壓力。

深圳年建12萬保障房 高於港「八萬五」

林鎮鴻表示：「根據國家的『十四五規劃』，2021年至2025年全國擬興建約870萬套保障房，即期內平均每年擬興建約174萬套保障房，其實這個數字屬頗大，因為去年全國商品房住宅新盤銷量僅商品房住宅約800萬套，也就是說，每年保障房新供應大概是商品房住宅新盤銷量逾20%。而且該870萬套保障房並非在全國每個城市都興建，而是集中在約35個主要城市興建，這也是合理安排，因為當地商品房樓價較高，而三四線城市商品房樓價比較便宜，根本不需要興建保障房。在四大一線城市中，北京、上海、廣州及深圳期內分別興建約40萬套、約47萬套、約60萬及約60萬套保障房。」

根據林鎮鴻的分析，在「十四五規劃」期間，深圳保障房新供應量屬頗高，原因是深圳人口及城市規模並沒有其他三個一線城市般大，但有關新供應卻屬名列前茅，並且將這情况與1997年本港首屆特首董建華出台推冧樓價大跌七成、每年興建不少於85,000個公營和私營房屋單位的「八萬五建屋計劃」比較：「當年本港政府計劃每年興建不少於85,000套房屋單位，當中包括公私營房屋；深圳目前5年供應約60萬套保障房，即相等於每年供應約12萬套，全部是公營房屋而非私樓，因此體量其實屬頗大。」

中央堅持「房住不炒」投資內房前宜三思

林鎮鴻透露，他曾參觀位於深圳的保障房項目，認為其質素相當理想：「該項目來自發展商向政府競投所得的土地，批地條款規定其中兩幢住宅可以作為商品房出售，餘下兩套要興建保障房出租，因此有關保障房單位亦建設得美輪美奐，比深圳城中村的條件更加好。」他續說，保障房租金對比商品房租金有折讓，而他曾參觀過的上海保障房項目，其比鄰近商品房租金低約10%。

總結是次訪問時，林鎮鴻強調，內地政府近年對房地產市場的政策綱領是「房住不炒」，擬在「十四五規劃」期間在約35個主要城市興建總共約870萬套保障房，便是「房住不炒」政策的具體執行，期內投資內房股時必須要考慮此因素。

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[封面故事]