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澳洲減息周期初段 暫未推升樓價

【明報專訊】今年1月澳洲樓市放緩,樓價按年升幅回落至約4%。CoreLogic研究總監Tim Lawless指出,樓市仍受準買家負擔能力緊張等因素影響,儘管最近澳洲減息四分之一厘,且過去減息周期均利好澳洲樓市表現,惟預期短期內澳洲央行不可能大幅降息,相信於減息周期之初央行的降息行動不會成為樓價上升的催化劑。

根據CoreLogic的數據,截至今年1月底止,澳洲平均樓價約81.4萬澳元,按年升4.3%,而去年2月底樓價按年升幅曾達9.7%,顯示按年增幅已放緩;至於按月計,今年1月樓價則微跌0.03%,跌幅較去年12月份樓價按月跌0.1%有所收窄。

Lawless表示,澳洲今年1月底樓價較去年10月創下的歷史高位回落約3%,按年升幅亦已放緩,基於目前樓價處於較高水平,高息環境及生活成本上升,導致準買家負擔能力下降,同時新移民減少,人口正常化也影響樓市需求,令樓價受壓。

新移民減等因素影響樓市需求

至於個別地區的樓價走勢,今年1月澳洲八大城市中,以墨爾本的按月跌幅最大,按月跌0.6%,按年計更跌3.3%,樓價中位數回落至77.2萬澳元;其次為坎培拉上月樓價按月及按年均跌0.5%,樓價中位數跌至近85.1萬澳元;悉尼上月樓價按月亦跌0.4%,惟按年計仍錄1.7%升幅,樓價中位數降至近119.3萬澳元。期內樓價表現較出眾的為珀斯及阿德萊德,其中阿德萊德1月底樓價按月升0.7%,按年計更升12.7%,樓價中位數達81.9萬澳元;珀斯1月底樓價按年計累升17.1%,按月則微升0.4%,樓價中位數為近81萬澳元。

Lawless續稱,儘管澳洲整體樓價增長放緩,惟個別地區樓價仍具韌性,如阿德萊德及珀斯,反映部分地區樓價正受惠於國內第二波移居浪潮,隨着準買家負擔能力及借貸能力下降下,加上愈來愈多就業人士可在家工作,促使不少準買家轉向樓價較低的城市居住。

降息能否緩解負擔能力待觀察

今年1月租金按月升幅略為回升,再參考CoreLogic的數據,上月租金按月升幅稍擴大至0.4%,去年12月底按月升幅僅0.1%。Lawless指出,當地租金去年下半年已見受壓,去年下半年全國租金累計僅升0.4%,主要受去年海外移民減少,家庭同住人數增加,以及租金負擔能力受挑戰等因素影響,預期今年上半年此等因素仍將影響澳洲租務市場。

踏入今年2月,澳洲央行如市場預期減息四分之一厘,為2020年11月以來首次減息,Lawless表示,雖然減息有助降低置業成本,過去減息均利好樓市表現,但由於預期澳洲短期內不會大幅減息,上半年的降息幅度是否足以緩解負擔能力等問題,仍有待觀察,故預期減息周期展開的初期,不會成為樓價上升的催化劑。

還要留意,今年當地樓市將面對另一變數,早前澳洲政府宣布將於今年4月1日起的最少兩年期間,禁止外國投資者購買已落成的現樓,以緩解國內對住屋問題的不滿情緒。

鑑於過去10年澳洲樓價已累升不少,據CoreLogic的數據,截至今年1月底止過去10年,整體澳洲樓價已累升70%,其中阿德萊德及布里斯班樓價均累升逾90%,悉尼樓價亦累升近69%,墨爾本樓價則累升近48%。

澳洲向來為港人升學的熱點之一,若計劃未來數年送子女赴澳洲升學,並有居住需要,或需留意上述的政策。目前不乏澳洲項目在港銷售,Australia 108是其中之一,該項目位於澳洲墨爾本Southbank,發展商為World Class Land,屋苑鄰近多間中小學及高等學府,屋苑內設泳池、水療館、健身室及閱讀室等,提供1房至4房戶選擇,單位售價約由56萬澳元起。

明報記者 劉敬華

[環球樓市]