【明報專訊】香港住宅市場近年持續下跌引起關注，特別是與亞洲金融風暴的房價暴跌相比，現時市場低迷呈現出截然不同的特徵。亞洲金融風暴期間，香港住宅價格在6年間下跌70%，主因是港元匯率掛鈎政策導致利率飈升，迫使地產業大幅去槓桿化。目前住宅價格下降趨勢始於3年前，累計跌幅達28%，其成因則包括人口流失、經濟信心下降以及抵押貸款利率上升等多重因素。這些結構挑戰導致市場情緒低迷，但也為未來的復蘇提供了潛在契機。
儘管住宅價格持續下跌，但市場基本面顯示出一定的改善迹象。首先，住宅租金表現強勁，住宅租金上漲幅度介乎高個位數至24%之間。中小戶型住宅的收益率已超過3%，並有望隨着美國減息及租賃需求增長，進一步提升收益率至超越抵押貸款利率水平，吸引長期投資需求回流市場。此外，去年一級及二級市場交易量逐步復蘇，如買家信心進一步恢復，將有利反映行業基本面。至於負擔能力方面亦有所提升，目前按揭供款佔家庭收入中位數比例已由2021年的60%降至40%，使得償還抵押貸款的壓力大幅減輕。更重要的是，香港業主槓桿率保持在低水平，約66%的私人住宅沒有抵押貸款，銀行業的私人住宅單位抵押貸款總價值僅為22%，為市場提供充足融資空間。
人口方面，從2019年至2022年香港人口減少約17萬，但隨着政府推出多項人才計劃，目前人口已超過2019年前。然而，勞動力資源尚未完全恢復，使得家庭收入中位數持續上升，有助於推動置業及租賃需求。同時，香港銀根充裕，基礎貨幣自2008年的5000億元增至目前的1.8萬億元，顯示資金流動穩定。此外，未來供應有限也為市場提供支撐。政府預測未來10年私宅供應約13.2萬單位，每年平均13,200個單位，發展商近年在土地投資方面保持謹慎，使得短期內供應壓力有限。
短期內，住宅市場可能仍面臨發展商消化庫存的挑戰，但隨着庫存正常化，加上租金收益率提升、人口增長及供應受限等多重利好因素，我們相信香港住宅市場前景並非如市場預期般悲觀。美國減息可能帶來抵押貸款利率下降，而投資者情緒改善將進一步刺激交易量回升。儘管目前市場仍面臨不確定性，但基於上述基本面改善及政策支持，我們相信住宅市場的前景不會像市場描繪的那樣黯淡。
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