瑞銀：內地頻拍出地王 屬內房市場積極信號

他提到發展商目前新增土地淨利率預期7%，但周轉快速，約半年已賣樓，一年內可回籠，假設樓價不變，IRR（內部回報率）可達20%。而且目前多是國企拿地，他們融資成本約3%，卻能取得20%回報，風險較低。

一線城市庫存已處低位

談到樓價見底，他認為市場分化較大，樓價觸底會分階段完成。該行預測2025年新開工面積同比跌約10%，跌幅放緩，而庫存去化周期將由現時31個月減至25個月。現時五大一二線城市京、滬、深、杭州及成都在庫存、拍地及二手都已顯示樓價穩定，但二線城市仍處去庫存階段，若能成功持續去庫存，相信今年第四季二線城市庫存能回落至較低水平，令發展商增加拍地或地王的出現。

問及樓市回暖是否有利民企內房復蘇，林鎮鴻認為「民企要返嚟仲要多啲時間」，因為現時土地市場及地產開發對資金的要求門檻更高，「以往一元資金能推動三倍槓桿，一元可以變三元貨值，但現時即使在上海等，一元只能變出一點五或一點六貨值」，加上現時拍地門檻更高，要求資金不能以借貸取得。