【明報專訊】葡萄牙的黃金簽證計劃一直以來都是全球投資者的熱點，尤其是對於希望在歐盟內獲得居留權的物業買家來說。這項計劃的最大優勢是，投資者每年只需在葡萄牙停留7天，5年後便可申請國籍。然而，隨着以房地產投資換取黃金簽證的途徑被取消，市場開始出現變化，讓不少人對葡萄牙房地產的未來感到擔憂。但去年里斯本房地產價格繼續上升，今年因為減息環境及需求強勁下，市場預期當地樓價仍會向好。
在過去幾年中，葡萄牙房地產市場經歷了快速增長。2022年，葡萄牙的房價創下了每平方米5165歐元的新高，尤其是里斯本核心區的漲幅更是驚人。這一切的背後，是黃金簽證計劃為市場注入的資金與活力。然而，隨着2023年黃金簽證政策的收緊，加上歐洲央行連續加息，市場開始顯現出微妙的變化。自2022年7月以來，歐洲央行的基準利率從-0.5厘逐步上調，這使得葡萄牙的房貸利率也突破了5厘。雖然歐洲在2023年開始減息，但高利率環境對投資購屋的影響仍然顯著。根據葡萄牙央行的數據，2023年第三季房貸批核數字較去年同期驟降34%，價格敏感型買家明顯退場。
儘管市場出現了冷卻迹象，創葡集團（Sentinel Odyssey）創辦人「葡太」Caroline Franco仍然認為，香港投資者在里斯本置業仍具有潛力。作為葡萄牙的首都和最大城市，里斯本吸引了大量移民，這使得其租金市場和承接力得到保障。她建議，若打算收租，最好選擇名校附近的房產，該地區租金可達1200至1500歐元。需要注意的是，葡萄牙物業設計可能與香港的標準有所不同，比如洗澡地方沒有去水位。因此，在購買物業時，建議尋求專業的驗樓服務，以確保房產符合需求。此外，里斯本的私家車泊位相對緊張，擁有車位的物業對於打算移居的港人來說尤為重要。在葡萄牙買物業時雜費約為樓價6.8%，即每100萬歐元物業，雜費約6.8萬歐元。
對於希望在葡萄牙置業的港人來說，按揭申請是可行選擇。不過，按揭成數會根據申請者薪金情况而定，並且供樓支出不得超過薪水的50%。以海外買家的身分於葡萄牙買樓，一般能做六成至七成按揭。這一政策雖然限制了一部分購房者，但也反映了葡萄牙樓市的長期吸引力。特別的是，葡萄牙的物業具備永久業權，且沒有遺產稅，這對於全球富豪來說都是一個重要的考慮因素。根據最新數據，2023年里斯本大區的新房開工量年增41%，興建的住宅超過1.8萬套。世邦魏理仕預測，2024至2025年間將迎來交付高峰，屆時核心區的庫存可能激增25%。然而，國家統計局的數據顯示，葡萄牙的實質薪資增長連續3年低於通脹，本地購買力難以消化這些新增供給。
隨着市場需求的變化，買家的注意力開始從市中心的小戶型轉向郊區的別墅，從純粹的投資轉向度假和自住的複合需求。根據高力國際的報告，200萬歐元以上的豪宅交易量逆勢成長17%。這一現象表明，儘管市場面臨挑戰，仍有細分市場的機會。在租賃市場方面，情况則呈現出冰火兩重天的局面。由於政策調控的影響，短租市場的房源減少了62%，但長租市場出現了機會，特別是在大學城附近，附家具的40平方米公寓租金收益率仍維持在5.8厘以上。值得注意的是，當地政府計劃在2025年全年將兩萬套空房投入市場，這可能會對租金水平造成壓力。
隨着基礎設施的升級，葡萄牙的土地價值也在不斷上升。2024年里斯本地鐵紅線的延伸段開通後，盧米亞爾站附近的土地價格已上漲28%。有庭院或露台的戶型溢價率提升至22%，這符合後疫情時代人們對居住環境的需求。對於投資者來說，科英布拉大學城附近的學生公寓淨收益率達到7.2厘，這些地區的市場受到政策衝擊相對較小。在這樣的變局中，儘管里斯本依然是葡萄牙的首要市場，但其他城市的潛力也逐漸被市場認可。「葡太」表示，在這樣一個快速變化的市場中，自己成立Sentinel Odyssey創葡集團顧問公司，為港人提供葡萄牙的投資移民方案的意見，並提供物業管理等服務。根據英國皇家特許測量師學會 （RICS）發布的最新2024年12月葡萄牙房地產市場調查，對2025年的預期強勁。報告顯示，預計今年里斯本房地產價格按年升11%，銷售量有機會上升27%，突顯市場的強勁表現。
