瑞銀：中美貿戰勢損港樓需求

瑞銀指出，短期庫存高企，認為去庫存仍需一段時間。同樣，寫字樓因供應的持續挑戰，租金仍受壓。相比之下，本港及深圳的零售供應均放緩，但任何人民幣兌港元大幅貶值，都會帶來下行風險，並令該行看淡香港零售前景。相較內地，港府可提出的支持政策不多，因大部分樓市政策已放寬，除進一步放寬新資本投資者入境計劃中的住宅投資，以及允許本港居民用強積金購買或租賃住房外，辦法不多。

港大部分樓市政策已放寬

正面因素方面，瑞銀的美國經濟學家預期，聯儲局今年將會減息1厘，利好本港房地產行業。該行認為香港房地產股中，領展（0823）較具防守性、受惠於消費回穩及美國有望減息，壓低股息率要求。

美銀認為香港樓市在好轉前，或會迎來更糟情况，因全球貿易緊張及美國利率前景為香港樓市帶來更多不明朗因素。潛在負面因素包括香港經濟增長及寫字樓需求受壓，短期內住宅平均售價及成交量下跌，弱人民幣亦將削弱內地旅客購買力。

瑞銀美銀均偏好領展

2018年貿易戰期間，香港樓價在2018年下半年跌了6%，零售銷售增長下半年較上半年放緩9個百分點，該行相信今輪下行風險較2018年更大。美銀預期若美國衰退，本港樓價會受壓，但當美國持續減息時，樓價便回穩，目前利率市場已反映聯儲局於明年7月前減息6次，利率降至2.85厘。若美元大幅貶值，本港零售銷售或帶來支持，但寫字樓需求可能轉差。至於其他利好因素，包括弱港元將減少本港零售銷售流向日本等地，吸引更多來自亞洲其餘國家的旅客，刺激消費有利內地商場發展。

美銀稱現時本港發展商股及收租股資產淨值折讓約62%，自2018年歷史平均值低1個標準差，收租股平均股息率達7.6厘，高於新世界（0017）以外發展商股的平均6.1厘。該行偏好領展 （0823） 及太古地產 （1972） ，並維持新世界及港鐵（0066）「跑輸大市」評級（見表）。