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陳永傑：按息回落利樓市
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【明報專訊】美元疲弱，令港元受追捧，金管局入市捍衛聯繫匯率，因而令近期香港同業拆息持續回落。與樓按相關的1個月HIBOR從4月底約4厘水平，上周四已跌穿1厘水平至0.67厘，令供樓利率回落至「封頂息」以下。供樓負擔進一步減輕，對樓市起支持作用。
銀行業水浸之下，H按實際按息跌穿3厘。以新做H按計劃「H+1.3厘」計算，實際按息低於2厘，以貸款500萬元，供款年期30年計算，供樓人士每月省下的利息支出逾4000元。受惠息口回落，樓市已進入「供平過租」時代，意指每月供款平過每月租金的支出，或代表買樓收租，每個月的租金收入足夠抵消利息開支。根據中原城市領先指數調查，全港143個大型屋苑中，有140個的租金回報率2.28厘或以上，意味大批屋苑現時供樓開支低於租金，吸引部分租客轉向置業，市場有望出現更多「轉租為買」的需求。
至於「熱錢效應」，對樓市的正面影響亦有迹可尋。金管局對上一次入市是在2020年4月至10月期間，累計注入逾3600億元。其間樓價於疫情下不跌反升，中原城市領先指數CCL由4月底175點，至7月曾高見181.77點，升近4%。另外，銀行定存利率回落至現時普遍不足2厘，反而樓市租金回報率平均已升至約3.5厘，超越定存利率。在資金尋求更佳回報下，物業的投資吸引力正逐步回升，相信今年樓市見底機會增加。近日樓市氣氛轉旺，新盤更愈賣愈旺。5月上半月一手市場成交近1000宗，比上月同期增加1.2倍。二手方面，中原5月上半月促成逾370宗二手買賣，比上月同期升逾一成。
中原地產亞太區住宅部總裁
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