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拆息大跌是置業良機嗎？
【明報專訊】讀者陳氏夫婦來信：
我們夫妻均為45歲，做工程師，正計劃置業，最近見拆息（HIBOR）大跌，聽到不少聲音指現在是「上車」良機。請問利率下跌是否代表樓價快將回升？是否應該盡快入市？選擇物業時，自住和投資考慮上有分別嗎？
筆者回覆：
HIBOR近期明顯回落，確實對供樓人士是一大喜訊，尤其是使用H按的業主，每月供款壓力顯著減輕。不過，利率下降是否等同樓市即將反彈，則未必如此簡單。
從2001年至2025年間的樓價指數、最優惠利率及綜合利率的數據觀察，利率與樓價的直接相關性不高。這段期間內樓價幾近翻倍，然而市場利率有高有低，反映樓價的走勢更多受經濟氣氛、供求關係及政策因素主導。
現時雖然HIBOR下降，但樓市尚未見明顯轉勢，原因包括新樓庫存累積已逾10萬伙，發展商壓力沉重，即使利息下調，他們亦不能急於加價，只會選擇保守開價、小量放售以維持現金流，防止供應過量令價格受壓。因此，短期內新盤價格仍會受壓，亦對二手市場造成壓力，令業主難以擁有加價空間。整體而言，現階段樓市向上的動力仍然薄弱。
新盤供應多 樓價向上動力仍弱
對於準備置業人士而言，必須清楚自住與投資的目的。若是以自住為前提，而又遇上價格相對合理、供款負擔亦能接受的物業，是可以認真考慮。特別是打算長期居住、計劃組織家庭者，置業可視為生活安排的一部分。
然而，若以投資為目的，目前住宅回報普遍2至3厘，遠低於股票或債券等其他資產。即使樓價下跌空間有限，但升幅亦受限制，租金回報低、流通性差，加上維修管理等成本，整體並非吸引的投資選項。至於工廈或商廈，則風險更大，筆者不建議普通投資者涉獵。
樓價已由高位大幅回落近30%，的確吸引不少人關注「是否見底」。但問題在於：還有多少下跌空間？香港還有沒有衰退因素？若我們對香港未來毫無信心，又為何還願意持有港股？這其實帶出一個更重要的理財思維：在不明朗的經濟環境下，建立一個可應對不同周期的「全天候」資產組合，或許比單一押注樓市更為穩妥。透過股票、債券、現金與房地產的合理比例配置，不單可維持穩定的現金流，更可根據市况靈活調整。
倘自住兼能負擔 可考慮入市
現階段市場上有不少投資組合派息穩定、流通性強，年回報可達6至8厘，對比住宅物業更具吸引力。更重要的是，這些資產可靈活調整，較易應對經濟變化，對需要資金流動性的家庭而言，是更具彈性的選擇。
利率下調的確改善了供樓環境，但不應單憑HIBOR大跌便決定入市。樓市尚在調整階段，若以自住為目的且能負擔，不妨考慮入市。但若以投資為本，應多比較不同資產的回報與風險，建立靈活的資產組合，有需要時可諮詢專業人士。
陳智鑾 信達興業董事物業理財專家
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