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上月住宅新樓及二手成交回升 深圳市場回暖

近期深港兩地的一個利好消息,當然便是傳聞12月開始香港跟深圳會逐步恢復有限度通關。深圳中原地產董事總經理鄭叔倫指出,兩地已經近兩年沒有正常通關了,市場上已經累積了一定的購買力。所以,相信逐步通關後,深圳人到香港買房,又或者是香港人到深圳買房,跨境置業買房的需求將會釋放出來。深圳房地產市場將迎來一群生力軍,所以特別是對一些關口物業,通關的開啟絕對是一個利好消息,這也是市場接下來可以期待的。

同時他亦指出,上月深圳住宅的一手和二手成交都顯著上升,總成交接近八千套,呈現回升走勢,同時土地拍賣亦反應不俗,整體市場氛圍開始有點回暖。

 

Presented by:WAW Creation


 

根據住建局資料顯示,11月深圳新房住宅成交5,644套,環比上升19.8%;二手住宅成交2,211套,環比上升37.8%,一二手成交都呈現回暖走勢。跟往年的格局差不多,為了衝業績指標,一般年底發展商的推盤節奏會加快。特別是今年上半年市場供應較少,銷售比較低迷,所以到年底推盤節奏更快,推盤增加,自然成交量也上漲。

 

房地產信貸環境持續見「鬆」

鄭叔倫認為,市場回暖的原因眾多,估計主要是受政策鬆綁預期的利好消息所刺激。以前受三條紅線政策影響,銀行貸款給發展商的門檻提高,導致大部分發展商現金流十分嚴峻。近期金融機構對房地產企業融資已連續兩個月大幅增加,房地產信貸環境持續回暖,大家預期發展商有機會改善現金流緊缺問題。

如果發展商資金緊張的情況有扭轉,就不需要被逼無奈出貨,價格不需要打很大的折扣。通常來說,市場好的時候,開發商可以加價出售,而遇到市場不好,就只能降價。之前房價下跌幅度明顯,發展商資金又比較緊張,所以折扣力度也比較大。特別是一些三四線城市,促銷力度驚人,導致政府出台限跌令,跟上半年政策背道而馳。大家感覺上半年到處限價,到年底峰迴路轉,開始限跌了。銀行放款從緊到鬆,房價從限升到限跌,年初與年底,兩個完全反的方向,大家預期政策正在扭轉。由於政策仍然是主導樓市的主要因素,大家預期往「鬆」走,那麼就會感覺現在是難得的入市機會,以前不敢入市,現在變成難得的入市機會,擔心如果再不入市,有可能房價又要開始回升了。

 

11月第三次「土拍」全部成交

另外,他指出,11月深圳第三次集中土拍也給了市場信心,該次土拍總共11宗宅地全部成交,其中4宗更要「觸頂搖號」,雖然地塊數量不及上次,但參拍企業達23家。這次依然是國企拿地比較多,他們資金雄厚,過去借貸沒那麼激進,財政比較穩健,反過來民企前幾年急速發展,債務壓力比較大,他們當務之急還是解決自身現金流問題。此消彼長,因此短期內土拍場上,國進民退的態勢相信還會持續一段時間,等到民企債務問題真正得到解決後,才有機會重新投入土拍市場。

 

發展商投下信心一票

從今年三次集中土拍成交結果來看,總共39宗宅地,僅1宗流拍,但該宗地在重新掛牌後又由深鐵集團底價拍走。相對比今年其他城市的土拍結果來說,深圳土拍市場可謂獨領風騷。

土拍是一個城市發展前景是否被看好的風向標,從土拍反應熱烈程度上反映,發展商還是對深圳房地產投下信心十足的一票,發展商的持續投入,說明深圳房地產發展還是被長期看好的。無論是短期政策有鬆綁跡象,還是長期發展商看好支持,疊加利好消息對客戶入市信心也更足了。

 

市場預計房價已見底

二手市場方面,成交量已經連續下跌了7個月,世界上沒有永遠下降的市場,所以樓市早晚都會回升,只是不知道甚麼時候出現而已。二手參考價出台後,市場一直處於尋底過程中,底部究竟在哪裏?

現在回頭看,10月應該就是底部了。10月二手成交量只有1,600套左右的水準,對於深圳來說,除了春節那個月份以外,這是非常低的量了,畢竟深圳人口基數擺在這裏。

近期市場氣氛有點回暖,大家預期房價繼續下跌的機會不大,那就不需要再觀望等待了。

大家為甚麼觀望、為甚麼等待,其實就是等房價再跌低一點,因為成交量在下跌,房價在下跌,那就再等一等。

但由於政策看來正在開始轉向,房價大家預期差不多跌到低谷反彈,所以客戶結束觀望,又重新開始入市了,推動成交量也有一點回升了。當大家預期市況轉勢之時,深圳二手房市場迎來全新的交易模式。

 

新二手交易系統改變交易規則

在上月19日,住建局推出了新的二手交易系統,住建局公示的過戶資料有點滯後,系統上線後的成交量還沒有反應出來。因此,可能11月資料回升之後,不排除12月又會重新回落的可能。二手交易系統完全改變了二手交易的規則,重大改變後必然要經過一段時間的磨合期,大家要重新適應,重新去走流程。

根據實際成交情況看,系統上線後,二手成交量急劇下跌,但這跟樓市氣氛無關,完全是系統上線後的問題。因為以前的仲介居間模式,成交效率會更高一些,現在系統上線後,變成了單邊代理模式,業主有業主的代表,客戶有客戶的代表,雙方各自維護各自委託人的的利益,兩個專業的人士去談判,談判的速度會變慢,博弈的過程會比較漫長。

從外國相關經驗來看,推行單邊代理的好處是委託人的利益能夠得到較好的保障,但不好的是單邊代理的成交周期會變長,效率會變低,導致12月份成交量有可能會再次回落。

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