CK創大地產：中山樓市平穩上升 核心地區大單位受本地客歡迎

採訪：王文斌

編輯：鄭會強

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隨着深中通道在未來數年落成，臨深樓市在中山依然是火熱板塊。黎誼指，根據去年網簽數字反映，馬鞍島片區（5,696套）及火炬開發區（4,238套）依然跑出，西區（6,063套）及三鄉鎮（4,307套）亦成為大熱。她指出，馬鞍島樓盤在2020年底至2021年初在深圳開盤時，可謂「三分鐘內秒殺」，現在去化率搶房及搖號未有以往般誇張，買家愈來愈謹慎。

由於香港仍未通關，部分深圳買家潮熱稍退，轉向入手東莞及價值較低的惠州。黎誼發現中山的樓市策略有變，不再注重外區買家，反而是針對中山本地客。由於馬鞍島的樓價並非中山居民之選，反而核心區域包括東區、西區及石岐的樓盤更受關注，因此去年下半年推出的戶型都是適合當地居民的4房大單位。

樓盤未見「劈價」

雖然受疫情及發展商「三條紅線」打擊，但中山樓價未有大幅折讓。黎誼表示，只要項目長遠發展良好，發展商不會減價，只是開盤不會過於進取。去年西區有項目發售第二期單位，售價與第一期相若，甚至較低，亦有發展商提供部分「平貨」吸客，但隨後開售單位已逐步提價。

以往投資者多選擇70至80平方米的單位，樓價約100萬元左右。黎誼指，中山用家一般是五人或以上家庭，會選擇130至150平方米的大戶型單位，這類單位現價合理，售價約200萬元。她認為港人用家也可趁現時樓價徘徊合理水平，考慮這些高質樓盤。然而出租回報方面，一百萬小單位或二百萬大單位物業，租金可能相若在3,000元左右，惟考慮未來升幅及承接力，住宅項目及大戶型單位會是較佳選擇。

基建及舊改利好樓市

中山不同鎮區有各項舊改逐步進行，未來數年將迎來新貌。黎誼表示，現時西區的馬山舊改已全部清拆，並在建設第二期的安置房，當地人漸見發展前景。西區不僅可作為舊改的示範區，大型發展商例如華潤及華橋城的發展項目亦已開盤，並取得良好銷售。另外，2022年廣東省重點工程項目1,570個，中山入選60個，將有利當地發展。除了大家期待的深中通道，中山也有不少項目即將啟用，包括古鎮快線、南朗快線及西環高速等也會在今年通車，這些項目都會帶動整個中山樓市發展。

放寬入戶條件

另一方面，以往入戶中山要等三年。黎誼表示，中山在1月份更改落戶條件，以往「無房」人士要三年才可入戶，現在「有房」只需一年即可入戶；加上央行降準0.5%，房貸利率及貸款措施均有助置業。現時部分內地發展商的項目可在香港申請按揭貸款，利率可低於4厘以下，但要注意在香港申請貸款要通過香港的信貸評級。有發展商亦提供一至三成首付安排，讓買家在通關後才到內地辦理貸款手續，便利買家。

今年是用家入市時機

2021年上半年樓市表現良好，下半年受學房區及調控樓市等政策影響，令部分港人持觀望態度。黎誼認為發展商內部問題仍然存在，有可能為樓市帶來變數，預期未來數年中山樓市升幅較為緩慢，但樓市仍會持續向好。她更相信2022年將是用家天堂，現在正是入市時機，有機會找到「平貨」。隨深中通道、基建及舊改發展，中山在未來數年將會變得更為美好。

收樓可委託中介公司處理

許多港人在疫情前於大灣區投資物業，惟受封關影響，至今遇到不少收樓、放租及管理問題。黎誼表示，負責任的中介代理一定會有所照顧，該公司在疫情開始時也聯絡客戶，提供代收樓服務及相關資訊，亦接收不少坊間的「孤兒仔」。她發現這段期間有一些缺乏實力的發展商開始出現問題，物業管理質素也變差。有些買家「大安旨意」等通關才去收樓，但實際會有執漏問題難以處理，尤其小型發展商的樓盤有很多地方需要執漏，當地同事也遇到發展商拖延執漏或不處理的情況，亦見過有樓盤洗手間沒有洗手盆或座廁，發展商則解釋未通關所以未有裝上。

黎誼指出，現時市場上代收樓費用一般為三四千元，有些公司會收取過萬元費用，亦有的將文件處理、到當地部門開水電等工作「逐樣計」。而以他們為例，收樓驗樓套餐已包括了收樓、一次驗樓及一次覆檢（委託國家級驗樓師）、一份國家級驗樓報告、驗樓視頻、代繳交契稅及管理費等、開通水電媒。她提醒業主要留意價格作出選擇，並要找有口碑的公司代為處理。另外，業主若計劃在通關後親身收樓，建議要預留兩三日時間，包車到部門遞交文件、處理交稅、開水電等工作，執漏則要預留三星期至一個月，甚至需要更長時間。

樓盤廣告招徠 未必合港人

黎誼發現香港買家容易受廣告影響。她坦言，發展商甚少以廣告推廣，一般由中介推盤。由於港人買過百萬物業，一般要親身視察才會入手，但現在港人未能實地「睇盤」，所以廣告也甚少有價錢較高的優質盤。反而趨向推介大灣區偏遠地段的低價盤，然後包裝成「美倫美奐」的項目吸引買家，令小部分港人改變心態到大灣區較偏遠地方置業。事實上，這些樓盤在封關前未必可吸引港人購買，因為港人會親身到當地視察及真實感受交通條件，但現在只是看廣告包裝，受圖片、影片及價錢吸引而購買。因此去年該公司也舉辦多次培訓課程，提醒買家置業的核心價值，要考慮真正使用需要。