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深圳內望:疫情左右市場 上月成交再創新低

1月深圳新房住宅成交3,572套,環比下降2.5%;二手住宅成交1,557套,環比下滑25%,二手住宅成交量再創歷史新低。新房及二手房合共成交約5,000套左右,反映市況持續低迷,成交量繼續低位徘徊。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

新冠病毒成不確定因素

今年不確定因素的不是調控政策,而是疫情變化。政府實行清零政策,而新型病毒變種奧密克戎(Omicron)傳播力強,香港最近疫情大爆發,日增千例,就是新型病毒大傳播。因此,如果不嚴加防控的話,爆發起來是比較嚴重的。政府嚴控不會放鬆,正常的經濟、生活會受到影響,難回到正常狀態,疫情就好像蒼蠅一樣,不時冒出來打亂市場節奏。

因此,即便政策已經開始放鬆的苗頭,但是市場也難很快反彈,今年房地產能否回暖,還要看疫情甚麼時候能得到控制。

 

1月發展商開盤較少

新房市場方面,發展商業績普遍以年度結算,一般到了年底就會全力衝刺,所以去年12月份發展商衝得還是比較猛,推盤量較大。到了今年1月,發展商一般會開始休養生息,重整旗鼓,為今年做好部署之後,才會有比較大的動作。因此,12月市場集中推盤之後,1月開盤相對比較少,新的一年開始,市場比較慢熱一點。加上今年春節也比較早,大家忙過年,房地產市場更早受春節影響。

 

疫情再爆 政府加大嚴控

1月低迷的另一個重要原因是疫情再次爆發,深圳多個行政區出現感染病例,政府加大嚴控,正常的生活、經濟活動陷入停滯。市民都要多次去做核算檢測,不太敢跟人接觸,售樓處等人流比較旺的地方更加不太敢去。

疫情爆發後,售樓處的來訪人員下滑嚴重,甚至個別疫情嚴重區域例如鹽田、龍崗、蓮塘等地,政府禁止聚集性活動,部分售樓處要求封閉,不能接待客戶。樓市處於半停頓狀態,成交自然下滑,可以用一落千丈來形容。

 

二手「睇樓」量大跌

二手房市場下滑更厲害,成交量再創新低,情況非常嚴峻。因為疫情防控,業主不太願意讓客戶到家裏看房,客戶也不敢到處去看房,減少人與人之間接觸,看房量自然會降低,沒有看房量,那就沒有成交量。另外,現在深圳還處於單邊代理模式的磨合期,行業需要時間去適應新模式,對成交量或多或少還是有所影響。

1月份是虎年之前的最後一個月,也是2022年的第一個月,開局雖然有所低迷,但是並不代表2022年就是悲觀的一年。從近期公佈的消息去看,今年政府對房地產調控以穩為主,如果樓市過熱,調控政策就會到來;相反如果過於低迷,利好也會出來。近期降准、降息等利好政策已經相繼出台,政府對房地產的財政支持力度加大,整體趨勢已經有所改變。

雖然三條紅線還是繼續執行,嚴控房企資金沒有改變,但是三條紅線執行過程中也有可能放鬆,去年發展商「暴雷」實在太多,融資稍微放寬一點,讓發展商喘一口氣,以免局面一發不可收拾。

 

買樓客「愈跌愈觀望」

發展商在資金周轉不靈情況改善下,亦放緩推盤節奏,不需要以過度激進的策略去出貨。房地產市場一般是愈升愈買,愈跌愈觀望,去年開發商紛紛降價銷售,客戶只會更加謹慎。當房價開始穩定在一定的水準不下降時候,客戶反而會開始入市。

因此,放寬金融政策,讓發展商緩過氣來後,不需要大幅降價,房價也會慢慢穩定下來,市場也會逐漸企穩,相信今年會是市場慢慢恢復的一年。

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