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珠海樓市先升後回 部分項目「劈價」 今年焦點樓盤質素優惠

珠海各區持續規劃發展,為經濟及樓市注入動力。如香洲區推進南屏科技生態城開發建設,金灣有航空新城規劃,橫琴的「琴澳一體化」的發展策略等,加上珠海的基建陸續落成,除了港珠澳大橋,未來還享有四大橋、三高速、兩城軌、兩地鐵、一國際機場的交通優勢,因此一直吸引區外居民及投資者的進入,令人口增加。

惟受疫情封關,內地收緊發展商融資限制等措施影響,珠海樓市急起變化。資深置業投資導師李海文(Dooby Sir)表示, 2021年珠海整體樓市表現先升後回落,全市新盤住宅新增約404萬平方米,比上一年下跌1.3%,但在成交面積卻達到約500萬平方米,較前年上漲26.2%。展望2022年,他認為寒冬雖長,但終會過去。房住不炒仍然是國家大方向,相信樓市會逐漸趨向健康發展;投資者要有心理準備,需要較長時間才能獲利。而且社區配套及樓盤質素會影響物業價值,建議入手前要多做功課,不要只聽中介之言。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

相對2020年,李海文認為去年內地疫情緩和,珠海樓市有回暖跡象。上半年,廣州、深圳、東莞、佛山等地受疫情及調控政策影響,促使買家大量遷移到珠海買樓。惟下半年疫情反覆,導致珠海睇樓客減少,加上國家為降低房地產金融貸槓桿,提出針對房貸的「兩道紅線」,包括收緊銀行對房地產貸款及個人住房貸款比例,嚴查首期款來源以防止其他金融貸資金流入樓市,因此令珠海樓市在第三、四季降溫。此外,下半年銀行房貸利率加大上浮至6%,以及收緊銀行對個人住房貸款額度比例,都令銀行放款時間延長,影響買家借貸置業,因此珠海全年樓市先升後回落。

 

部分新盤「劈價」

在新盤價格方面,李海文指珠海整體新盤價格比較平穩,細分各區樓盤各有不同發展,2021年珠海各區新盤量以斗門領先,其次是金灣區、唐家、南灣,而橫琴則排名第六,然而在樓價走勢方面,橫琴新區成交均價以48,627每平米領先,比2020年略有5%升幅。由於供應量少,並有澳門及橫琴合作的利好因素,因此樓價穩定及受到關注,不過未必會很受追捧。

反觀港人比較關注的金灣、斗門、唐家等區域,李海文指新盤在價格方面走勢部分下跌,原因包括疫情、「三條紅線」令發展商出現壓力、樓盤位置及質素等影響。例如斗門華發又一城,價格由以往每平方米約14,000元(人民幣,下同),下跌至每平方米11,000元起;唐家雅居樂國際花園由最高每平方米約31,000元,跌至最低每平方米17,500元;金灣中鐵國際城由每平方米約25,000至27,000元,跌至每平方米約22,000元起已有交易,甚至在宣傳時有送車位活動。

李海文解釋部分發展商在「三條紅線」影響下,樓價方面有所調整,優惠比以往多。惟劈價盤通常是發展商有資金壓力所致,主要是銷售一段時間的新盤或貨尾盤劈價促銷優惠,至於全新推出的新盤項目則未見劈價。他最近也有到唐家雅居樂國際花園了解,據知整體項目大致已完成,部分單位為準現樓,會在今年5月或年底收樓。他相信今年對發展商是危,但對識貨的買家會是機會,建議想趁低吸納珠海物業的買家,可留意劈價盤及準現樓項目,惟要留意項目位置、生活及交通配套。

至於珠海樓會否有爛尾風險,李海文認為有部分發展商資金不足,確實會存在個別樓盤延遲交樓或爛尾風險,但相信珠海市住建局及珠海市政府會盡量溝通處理,減低樓盤爛尾風險。

 

樓盤質素成樓市焦點

要在珠海發掘優質「筍盤」,李海文強調樓盤質素及價格優惠會成為焦點,買家應從位置、樓盤質量、交通及生活配套考慮,亦要評估「安全價位」入市。其中,南灣屬珠海中心位置,交通及生活配套、學校醫療等資源成熟,一直是當地人追捧地區,去年下半年有2至3個優質新盤推出,成為市區焦點之一。而鄰近橫琴的十字門,亦因樓價相對較低,成為另一個市區焦點。此外,斗門區的華發又一城及唐家雅居樂國際花園價格優惠多,隨香海大橋及金海大橋即將通車,該區的落橋位附近的部分優質新盤都能成為焦點。

面對過去一年樓市起跌,今年樓市出現轉機。李海文表示,央行在今年1月20日宣佈,將將五年期貸款市場報價利率(LPR)從4.65%下調至4.6%;多間銀行對首套住宅利率大部分徘徊在5.4%至5.7%之間。據悉目前多間銀行將會釋放對房貸新的額度,舒緩現時房貸緊張,對部分由於之前利率高及貸款難等問題而觀望買家而言,無疑是利好入市消息。另外,市場經歷「紅線」政策一年多的洗禮,確實有部分新盤的售價有所回落,但他相信2022年售價仍然較平穩及部分樓盤促銷力度較大而吸引買家,假如自住或退休之用,只要地區及配套合適,可趁機會入手。

 

收樓業主要妥善保存文件 盡快網簽及交稅

疫情封關,對於在珠海置業的港人而言,要收樓、放租及管理無疑較為困難。業主可委託內地朋友或相熟代理協助收樓,按發展商要求辦理公證委託文件。當中,有些發展商接受內地公證,業主可透過內地公證APP與律師進行視像辦理;有些發展商只需業主簽署該發展商提供的授權文件即可;亦有些發展商只接受香港律師樓的公證委託。李海文坦言,所需文件類型要視乎發展商要求,當然,如能接受在內地辦理公證委託最好,因透過香港律師樓辦理公證的成本會較高。

李海文亦指出,現內地基本上收樓後,都會安排業主加入所屬大廈的業主微信群,群內會有「管家」為業主服務,關於放盤或管理,業主都可透過微信處理。至於要繳交水、電及天燃氣費用,業主可透過內地微信軟件的「生活服務」裏面的「生活繳費」內辦理網上繳交。物業管理費則可直接掃描物業管理公司提供的公司收款QR Code進行電子繳交或銀行過數。

收樓問題多多,李海文建議業主要安排驗樓師陪同收樓,對比驗樓報告及發展商工程報告,確保做好執漏工作。另外,要妥善保管發展商提供的全部文件,包括向發展商付款後的過數紙、發票及收據。他強調,別以為有收據就可以,內地需要提供「發票」用作申請不動產權證書及交稅,缺少發票會做不到網簽,甚至影響物業出售。

疫情開始至今已有兩年,李海文發現有些發展商仍未為樓盤進行網簽登記。他表示,收樓後盡快進行網簽及交稅,對業主會更有保障。因延遲交稅會延遲獲取不動產權證書,將影響「滿五唯一」(產權滿5年及唯一物業)的稅務安排。

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