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廣州二手住宅上月成交跌4成 信貸利好或帶動後市成交回升

2月廣州市二手住宅成交量(自助網簽+仲介網簽)為4,176宗,比1月同期的7,041宗,環比下降40.5%,同比大減58.8%。價格方面,2月二手網簽均價為每平方米25,770元(人民幣,下同),環比1月下跌8.5%。廣州中原研究發展部認為,受春節假期業客返鄉、外出影響,2月上旬廣州二手樓市成交基本「癱瘓」,而進入中下旬業客回流後,加上多個利好消息釋出提振客戶信心,市場成交氛圍明顯升溫。預測3月成交環比2月份或有所提升,但也難以形成「爆發性」增長,月度成交預計會在9,000套左右,而二手價格將繼續保持平穩狀態。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

2月中下旬市場受利好消息帶動,廣州中原研究發展部認為主要有以下幾方面特徵:

(1)客戶觀望情緒減緩

2022年開年樓市利好消息不斷,四大行房貸利率下調,首套貸款利率從5.6%下調至5.4%、房貸審批亦較去年年底有明顯加快,貸款週期基本縮短至2-3個月。種種利好信號將有利於提振市場信心,轉變客戶對房地產市場預期。據廣州中原研究發展部監測顯示,2月中下旬周度新增購房客數量和二手帶看量環比1月同期增加3成左右,二手樓市正逐步「恢復」,但預計難以出現爆發性增長。

 

(2)市場新增盤源增多

2月下旬二手業主供應明顯較年前積極,中原錄得的周度新增放盤量較1月增加20%左右,新增放盤量重回千套水準以上,二手市場供求穩定,樓市更趨健康、平穩。

 

(3)業主報價指數上調

隨開年利好「小禮包」的發放,市場成交周期有所縮短,業主對後市信心增強,部分熱點板塊如東風東板塊、機場路板塊等議價空間較年前有明顯收窄。據監測中原月度業主報價指數顯示,2月業主報價指數上升至44.2%,環比大增8.8%。

 

番禺天河跌幅明顯

2月廣州各個區域成交均有不同程度的回落,其中,番禺、天河、黃埔、白雲四區跌幅相對明顯,海珠成交最多,共成交(自助網簽+仲介網簽)571宗。

 

天河區:豪宅市場需求復蘇

2月天河區後天河北板塊是區內相對活躍的板塊,板塊熱門樓盤主要以五山花園為主,成交均價為每平方米75,236元。另外,自指導價出台後,珠江新城豪宅市場成交氛圍慘淡,不少指導價社區樓盤僅錄「零星」成交,但隨廣州信貸環境放鬆,貸款利率下調、貸款審批提速等利好促進,近期市場狀況已有所好轉,議價空間亦較指導價政策出台後有所收窄,不少盤源收窄至3-5%左右。

 

越秀區:東風東板塊需求保持

東風東板塊憑藉優質教育資源優勢,在去年底「寒冬」下,需求維持相對活躍。在2月中下旬信貸環境「鬆綁」,放貸提速的情況下,「賣一買一」的置換客戶亦入市加快,促使該板塊繼續回溫,業主信心更強,議價空間亦較年前有明顯縮窄。

近期中原成交一套70平方米的東風廣場2房單位,原放盤價為725萬元,最後以716萬元總價成交,僅僅降價9萬元,議價空間僅1.2%。廣州中原研究發展部認為,東風東板塊的優質房源即使在逆市中亦有較強的保值能力。

 

海珠區:業主信心增強

2月海珠西板塊活躍度較高,成交均價為每平方米48,036元。其中的「明星盤」以光大花園為主,成交均價為每平方米67,435元。據調研了解,2月中下旬海珠區二手住宅帶看量雖然有明顯回升,環比上月同期增加25%-30%左右,但整體成交還是相對滯後,成交量尚未完全恢復。

不少房源因為經歷多次帶看,業主報價心態也有所轉變,對市場信心增強。部分優質盤源報價甚至出現回升情況,客戶還價和心理預期有差距,促使目前海珠二手成交量並沒有因為帶看量回升帶動成交迅速回暖的情況。其中,光大花園的多數盤源的議價空間集中在1.5%-2.0%左右,客戶接受意願較低。

 

荔灣區:芳村佔比提升

荔灣成交活躍板塊為康王路板塊,其中,龍津大廈成交持續向好,2月成交均價為每平方米36,847元,每套平均總價約310萬元左右。

另外,本月芳村板塊成交表現相對亮眼,成交亦明顯回升,仲介網簽佔比佔區域25%的成交量,環比淨增1.9%,仲介網簽佔比位處近月高位。廣州中原研究發展部認為,芳村片區成交佔比逐步上升,主要原因是片區樓價尚處窪地,並有較多的優質樓梯樓社區,且相對於區域的其它板塊而言,業主價格相對「好談」,客戶接受意願較高。

以芳村活躍樓盤合興苑為例,目前在售均價在每平方米24,000元至27,000元左右,每套平均總價為250萬元,入市門檻極低,周邊生活配套成熟,因此深受剛需客戶所青睞。

 

白雲區:機場路需求相對活躍

白雲區機場路板塊成交明顯下滑,但需求仍處區域高位,中原成交均價為每平方米29,548元。當中又以匯僑新城成交相對活躍,成交價均為每平方米25,000元至28,000元左右。由於機場路板塊價格低窪,且交通通達性在逐步改善,導致其成交熱度處區域高位。

此外,金沙洲板塊交投氛圍穩定,預計板塊標杆地項目華潤金沙瑞府進入市場後,會對二手市場有所帶動,房價或會有一定上揚。因此,客戶若有心水房源,可以加快入市步伐。

 

番禺區:祈福需求平穩

2月中下旬祈福板塊市場需求與1月同期相差不大,其成交活躍主要以祈福新村為主,成交均價為每平方米23,102元。客戶大多是剛需為主的90後。

另外,華南板塊整體成交雖因季節性下滑,但市場整體需求仍在。2月中下旬客戶觀望情緒明顯減緩,願意上門看房。其主要原因在於信貸環境鬆綁,放貸提速,促使「賣一買一」需求增多。而華南板塊以大社區的改善盤源為主,因而直接促進板塊購房客戶的入市;業主的議價空間相對於區域其它板塊大,多數業主議價空間能夠做到5%左右,促使客戶還價能夠達到其心理預期。

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