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深圳內望:疫情擴散市場低迷 政策托底預期向好

從住建局資料看,深圳2月市場極度低迷,新房住宅成交1,959套,環比下滑45.2%;二手住宅成交872套,環比下滑44.0%,二手成交量創2008年以來的新低。原因之一是2月第一周為農曆新年假期,原本新年前深圳受疫情影響,預期留深人數會比較多,發展商可能趁機做一些促銷活動,但過年前一周,疫情開始緩和,深圳也由中風險降為低風險,大家普遍選擇回家過年,留深人數遠不及預期,本來預計可能會出現的熱鬧場景也沒有實現。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

疫情影響 傳統小陽春失蹤

另一方面,年十五後,深圳疫情擴散又愈來愈厲害,成為市場面對的最大考驗。香港自第五波疫情爆發後,節後更愈來愈嚴重,增加了深圳的防控壓力。雖然兩地關口封閉,但通過跨境物流等方式還是存在人員接觸交流,感染風險依然存在。2月中旬以後,本來是傳統市場的小陽春開始,但是疫情的到來,市場恢復回暖的預期落空了。直至2月底,福田、南山、龍崗等地,先後有不少社區被封。圍封情況下,二手房業主不敢給客戶看房,客戶也不想在這個節點上出門看房,導致二手房交易創近年來新低。

 

嚴控聚集 部分新樓售樓處被封

新房也受疫情防控影響,由於政府嚴控聚集性活動,部分樓盤售樓處也被封了,那怕還開放的專案,也需要嚴控人員聚集,實施24小時核酸檢測陰性證明,導致客戶上門量持續走低;銷售氛圍沒有來,成交量也上不去。另外,開發商推盤受阻,新盤銷售計劃只能延後。沒有新盤及加推,市場缺乏刺激,沒有燃爆點,市場呈膠着狀態。再加上節後深圳有幾天時間天氣特別冷,客戶出門意願更加降低,對市場來說,是雪上加霜,整個銷售情況都很不理想。

 

擔憂前景 市場更見謹慎

同時,月底俄烏戰爭爆發,世界經濟秩序及運作大受影響,大戰令全球供應鏈再受衝擊,大宗商品價格大幅波動,市場不確定性增加,大家對未來前景擔憂。雖然戰爭發生的地點遠離,但是影響還是存在的,經濟壓力將會加大,個人想賺錢就更困難,而買房是巨大的消費,負擔又重又長,在收入預期沒那麼好的情況下,自然而然會控制消費,買房會變得比較過去更加謹慎。

 

調控見鬆 貸款利率下滑

市場充滿挑戰,但也不是絕對悲觀,同樣有好消息存在。

政府一直以來的調控策略是隨市場不停變化而應對,當市場極度困難時候,政府也會出台利好的政策救市。據觀察,現階段主要手段是金融政策,降準降息是一個大概政策方向;利用金融手段大力支持實體經濟,同時把房地產納入實體經濟體系當中,確保房地產行業平穩發展。

具體的動作,一方面是央行放水,整體流動性增加,市場資金充裕,客戶購買力也隨之增加。另一方面,LPR利率下調,2月全國不少城市購房貸款利率下降,深圳貸款利率也下滑,購房成本下降。同時,深圳市場更瘋傳,深圳不再查購房首付資金來源,雖然官方已經澄清為不實,但反映至少審查已經沒有去年那麼嚴了;購房者流水要求也降低,不再要求是月供的2倍。這些都是利好的信號,反映政府正逐步重新允許資金流入房地產市場,來重新盤活房地產市場。

 

房地產「軟着陸」有望

開發商去年開始,面臨前所未見的困難,部分資金短缺開發商風險問題也正逐步得到解決,國企、央企收購部分資產,緩和房企資金壓力。如光大信託、五礦信託等信託公司,接盤了不少存在風險房企項目。這意味着,不再像以前僅僅是國有房地產類企業進行併購,國有銀行、信託等其他類型國企併購會逐步增加,這不排除是一個出路,資金緊張的開發商能夠得到妥善處理的機會,重新盤活機會提高。今年,解決好房企暴雷問題以及房地產軟着陸問題的話,也是一個好消息。

 

利好利空博弈 最困難時間已過

春節後的房地產市場,利好和利空消息都不少,兩股力量正在博弈。相信接下來的時間,壞的影響會慢慢過去,政策被市場逐步消化。好消息將會陸續出台,對市場的支持力度加大,影響會逐漸加強,複雜的態勢將會展現。

展望今年,將會是一個慢慢恢復,逐步向好的一年,最困難的時間已經過去,迎來是穩定發展的局面。

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