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深圳內望:疫情壓制供需 回暖趨勢隱現

從住建局資料看,3月深圳新房住宅成交2859套,環比上升45.9%;二手住宅成交1,117套,環比上升28.1%,一二手住宅成交均同步止跌回升,改變多個月低迷的態勢。

按照以往的經驗,3月一般會出現傳統小陽春,主要的原因是2月份的需求被壓制,春節後需求逐漸釋放出來,加上年終獎金的發放,均會刺激買房,最後會有一波行情出現。但是,今年小陽春的勢頭被疫情壓抑,3月份開始,深圳疫情持續爆發,月初雖然還不算特別嚴重,但是已經有不少社區被封閉管控。踏入3月中旬,深圳按下暫停鍵,所有經濟活動、民生活動都要暫停,無論是售樓處、中介代理還是社區全都封閉。在禁足一周的時間下,深圳房地產市場基本上完全停頓。

 

採訪:駱丹

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

解封後恢復快 料迎小陽春

解封之後,深圳房地產市場恢復的還是很快的。一方面是成功壓制疫情,深圳每日新增個案降至個位數,封控區域快速減少,疫情基本得到控制,威脅逐步消退;另一方面,深圳購買力充足,壓抑已久的需求蠢蠢欲動,釋放出來的力量還是蠻大的,報復性買房啟動。同時,其他利好消息也不斷,一是,股票市場上市房企價格大幅反彈,無論是融資方面的放寬,還是全國調控政策鬆綁,對發展商都是利好。再加上傳言深圳二手參考價上調在即,深圳房地產市場有機會重新回到上升軌道,在買漲不買跌的作用下,客戶買房的欲望正在不停加大。因此,3月份總體成交量比2月份還是有所增加,但與以往的3月份來相比,還是較為失色及低迷,小陽春還沒有到來。但小陽春一般是只會遲到,卻不會缺席,所以估計4、5月深圳大概率將迎來小陽春。

 

房地產政策見寬鬆

新房方面,發展商還是比較謹慎,推盤量不大。發展商大多以觀望市場銷售情況和政策變動為主,看清楚形勢,留意房價是不是有機會鬆動。今年以來,全國已經有近70城房地產政策出現鬆綁,從關鍵的限購、限貸、限售,到公積金、利率等。近期,多個省會城市也開啟鬆綁,哈爾濱取消限售,鄭州放寬限貸、限購,福州鬆綁限購,青島放鬆限售等等,省會城市紛紛鬆綁,代表了房地產政策寬鬆將成為主旋律,對發展商來說是一劑強心劑。疫情影響下,封城、封區導致發展商拿了證也只能延遲推盤,但預計疫情穩定後,推盤量將會逐步增加。

 

深圳新盤提價第一響

臨近3月末,新城控股將其坪山項目提價,打響了深圳新房漲價第一槍。以前都是市場承壓後,發展商爭相提供優惠,變相降價。由於買家買漲不買跌,降價促銷進一步加速了樓市下行。下行到一定程度後,大概率會出現房價企穩甚至開始谷底反彈跡象。當房價開始調頭上漲,樓市氣氛就會逐步回升。現在開始有發展商加價,作出帶頭作用,其他發展商也可能跟進。

在政府允許的情況下,接下來發展商開始提價的希望還是很大。剛開始的時候,很大可能還是取消優惠等方式,以達到變相提價的目的,後續新房價格有機會穩步上漲,市場氣氛會逐步回暖。

 

土拍限價上調

另一方面,限價政策也有可能正在放鬆, 從月末政府公示的今年第一批集中土拍來看,各區新房限價較去年最後一次集中土拍限價有了一定的上調;特別是光明區,限價上調非常明顯。限價上調預示政府將房價往上調的動機還是比較明顯的。發展商沒有合理的利潤根本難生存,上調限價有望改善發展商經營狀況。當然,最終還是要觀望接下來土拍的情況,如果競爭激烈,發展商急於拿地,說明發展商還是看好後續市場。如果發展商比較謹慎,說明對後續市場依然比較悲觀。

二手房方面,封區、封城影響還是比較大,業主不想陌生人來看房,客戶也不想到處跑,看房行為大幅減少。二手房參考價有望調高,二手房成交價格才有機會上升。從投資價值來看,買漲不買跌的作用下,如果二手房參考價落實調高,相信二手房交易量將會有明顯改觀。

 

預測二手與新盤成交將「五五開」

過去很多年,深圳二手房成交量都是高過新房的。近一年來,新房成交已經超過於二手,這是反常的現象,反映二手成交量嚴重偏低。只要政策鬆綁苗頭出現,二手成交量反彈幅度相信會非常可觀,之前調整愈大,之後回檔幅度就愈大,所以二手房反彈空間遠大於新房。

預計未來一段時間,二手房將會逐漸回歸正常,今年有機會出現二手房與新房二分天下的局面,回到市場成交量「五五開」水平。

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