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深圳內望:市場信心增強 一二手成交回升

按住建局資料,4月份深圳新房住宅成交2,851套,環比下滑0.3%;二手住宅成交1,860套,環比上升66.5%。

由於住建局網簽資料存在滯後性,實際市場情況與資料有所不同,從前線同事反映,無論一手還是二手,成交量皆顯著回升,市場氣氛持續回暖。

 

總體利好大於利空

目前影響深圳房地產市場表現的,主要還是由三大決定性因素主導:政策、疫情以及經濟。政策上,全國層面的大寬鬆來臨,主要二線城市都紛紛鬆綁,反觀深圳目前雖然還沒有甚麼政策落地,但放鬆的預期正在增加,也有助增強了客戶的信心。小部分客戶想飲「頭啖湯」,想搶在政策落地之前進入市場,擔心等到政策真的落地後就太遲了,因為可能房價又開始漲了。總括而言,政策因素對市場利好是比較積極的。

疫情方面,3月份深圳曾封城一周,防控措施取得效果顯著,疫情基本上很快得到有效控制,民生與經濟活動逐漸恢復正常。深圳與上海的嚴峻形勢相比有如天壤之別,疫情恢復快的深圳,也有利於房地產市場升溫。經濟方面,封城等措施對深圳經濟還是造成了較大壓力,居民收入不確定性增加,對深圳房地產市場也是有所影響。綜合三方面來看,總體利好還是大於利空的,因此,4月市場在往好的方向發展。

 

個別新盤「去化」近九成

新房方面,部分發展商看到市場回暖,推盤的信心加強,觀望氣氛一掃而光,特別是到月底,多個專案拿證推出,新推的幾個專案總體銷售還是不錯的,個別項目去化也達到將近九成。當然,目前市場行情跟市場火爆時比較,還是有一定差距,但是已經是近這幾個月少見的比較熱鬧的時候了,市場已經從低位反彈,給了購房者比較好的信心。

二手房方面,增長比新房差一些,深圳政策上還沒放鬆,二手房參考價還沒調整,二手房恢復程度不及預期。新房反應會比二手房快,新房量大且集中推,發展商也更容易做決策,導致新房對市場影響大,也容易適應市場變化。

 

土拍市場 表現火熱

土地市場,4月底深圳第一輪集中土拍,8宗地全部觸頂成交,5宗達到競配建上限後搖號,土地市場表現火熱。相較去年,本次土拍商品房銷售限價有所提高,不僅給了發展商拍地的信心,也給了購房者信心,市場已經觸底,相信房價下跌空間已經不大,購房者入市意願也增強。整體看,4月首先回暖的是新房,二手房相對失色,表現也會滯後一些,但相信慢慢也會追上來,不用太過悲觀。

 

各置業群體表現有別

4月各類置業群體表現也大不盡相同:

1/ 對剛需來說,政策影響相對沒那麼大,因政策打壓的對象也不是他們;經濟影響反而更大,資金是剛需首要考慮的因素。經濟不明朗會影響收入,剛需客戶購買的欲望被壓制,會更加慎重,剛需回暖的速度沒有想像中那麼快。

2/ 對於改善型剛需來說,經濟條件會好一點,但是沒有名額,資金也有點不足。可能需要賣掉原來的房產來套現以及騰出購房名額,才能再去購置房產。在市場好的時候,存量房流轉快,但是現在二手交易量銳減,賣二手房比較困難,這樣的話將會破壞了一二手轉換的鏈條。有些客戶看中了一套新房,但是需要將自己的二手房先賣出去,沒賣出去就騰不出資金和名額,換不了房,市場的流動性被嚴重破壞了。

3/ 豪宅市場方面,經濟不好對有錢人的影響相對小一點,反而富人對政策相對敏感,這次的政策寬鬆,對豪宅客戶刺激最大,豪宅市場比過去活躍了不少,富人更加有前瞻性,對政策的敏感度高。

4/ 對投資者來說,以往是等房價漲了賣出去賺差價,但是現在很多投資者改變了投資策略,他們更加偏好兩類物業。一個是價格偏低的公寓,同樣是居住用途,屬於價格窪地;另外一類是寫字樓、商鋪等物業,發展商讓利比較大,近期抄底的也不少。

 

商辦產品投資者策略變長線

投資者購買商辦產品,策略從短期炒房變成了長線持有,每個月收租,賺取穩定收入,回報高的物業,收益率也可以達到5、6厘,普遍已經高於貸款利率了。也就是說買了商辦物業之後出租,不僅有人幫忙還月供,還有機會賺取額外的收益,從投資角度來說比較划算。因此,最近一段時間,寫字樓、商鋪、公寓等產品關注度明顯比較過去增加了不少。

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