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市場解讀:內地救經濟 可刺激樓市量價齊升?

房地產業可以說是內地經濟支柱之一,亦是帶動發展中城市的大部分經濟收入來源,並且涉及多重上下游產業鏈。近幾年,因內地疫情反覆加上經濟疲軟及「紅線政策」大環境影響下,很多發展商的財務實況已進入「ICU」狀態。筆者認為,導致部分發展商落得如今困境,實際原因是其過分拓展、過分槓桿、「十個煲三個蓋」,一旦市場出現不可控之情況,便會產生骨牌效應,出現市場上新盤成交量價齊跌、經濟下行失業率上升、市民收入減少對樓市失去信心等等情況。這樣下去不是辦法,所以,國家及各地政府開始釋出樓市的鬆綁信號。

 

Presented by:WAW Creation

 

 

大會未開 支持政策已至

5月25日,國務院召開「全國穩住經濟大盤」視像會議,在這場超過10萬人的重量級救經濟會議,國務院常務會議決定實施6方面33條措施,要求各地城市積極儘快「應出儘出」可操作實施細則。而救經濟的措施當中,事實上也間接讓房地產受惠。

早在會議前,央行其實已釋出救經濟信號,今年2、4、5月便連續3次降息,最近一次是5月20日,5年期以上LPR為4.45%,比之前4.60%按揭以來的歷史最低位還要再降15個基點。

當時筆者曾前往內地銀行(包括中銀、工行、建行)了解,一/二手樓宇按揭利率首套最低確認為4.45%,放款時間最快約需1至2個月,對於存在資金壓力的發展商及業主而言,確實是有效的「舒緩丹」。

除此之外,內地眾多城市亦跟上樓市鬆綁的節奏,各有不同。舉個例子,其中有「優化公積金房貸、首套樓由原來最低3成首期降至2成、對2孩3孩家庭增加購買資格、放寬非戶籍居民買樓的社保條件限制、增值稅由原來滿5年免徵降至2年免徵(降低二手物業買賣業主方稅項)、縮短二手住宅限售期等等」。在這裏特別要指出,首次提出的3孩政策,突顯政府鼓勵提高出生率,對抗老齡化,同時可帶動經濟,亦能增加未來勞動力,而人口增加也有助消化樓宇庫存。

 

能否刺激樓價上升?

因應利率優惠及樓市鬆綁,有助剛需及置換型群體上車,估計部分受惠城市的新盤交投量將會有所提升。但交投量提升會刺激樓價上升嗎?

筆者認為,由於內地城市差異化大,及降息與鬆綁樓市政策,對不同城市的影響不能一概而論,原因畢竟內地「因城施策」,不同城市有不同政策。

目前大量城市鬆綁樓市政策除了搶市場份額、搶經濟、搶人才,這場大戰,强者更强,弱者更弱,可以說,得以上者得天下。讀者如能明白箇中道理,還需多說哪個城市樓價會升?

 

投資內地房產 宜多做功課

一向以來,投資內地物業學問多,都是要多做功課,多蒐集資料了解行情及科學整理,除了選對城市之外,還要學懂選擇地區、選擇樓盤,不要被一時的熱度左右思考,才能創造投資收益。

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