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深圳內望:樓市需更強政策力度刺激

深圳5月份的新房住宅成交,按住建局資料,合共1,877套,環比下降34.2%;二手住宅成交2,318套,環比上升24.6%。整體而言,目前市況還是低迷,究其原因,主要不離以下數點。

 

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疫情存不確定元素

首先,Omicron(奧密克戎)傳播力很強,防控難度大,很難完全清零,疫情反復帶來不確定性,因為說不定甚麼時候深圳又會爆發新一輪。

疫情的不確定性因素,其實對經濟影響不小,防控也浪費大量人力物力,大家對經濟的前景相對轉趨悲觀。在這種情況下,政策調控希望能跟市場對沖,政府出政策去支持樓市是比較明確的方向。經濟不好帶來壓力,對房地產的支持力度會對應加大。現在的問題不是政策到底會不會出台,而是到底是甚麼時候出台,市場正在期待。

 

降息有作用欠效果

第二,5月央行降息,只能說有作用,但沒效果。有作用的是,畢竟降低了購房成本,以貸款一百萬元計(人民幣,下同),每個月能節省91元,一年大概1,000元,多少是能省點錢。但有沒有效果則不好說,因為市場好的時候,本身客戶就很想買,每年還可以省一千塊,肯定更好,等於火上澆油,愈燒愈猛。但現實是現在市場很冷,買方比較強勢,自然期待更大的優惠。

所以,降息與降價對比,差距太大了。現在降息之後一年可以省1,000元,但是以100萬的房價看,打折1%,就是1萬元。現在發展商打折促銷遠不止1%,有些比原來推出的價格甚至是低10%,那就是10萬元!

1,000元降息跟開發商促銷的折扣10萬元相比,可以忽略不計。現在的降息作用可以說是冰上澆油,何來反應!所以說降息有作用,但是沒效果。5月雖然全國都降息,但是對全國樓市的刺激基本沒有太大作用。

 

各城各策 如履薄冰

這也反映很多客戶在期待更大的政策,全國各城市都在陸續出政策,但很難拿準力度;既要擔心出台政策沒效果,就等於白做;但也怕力度太大,太有效果,萬一市場又瘋狂,會被問責;畢竟房住不炒還是擺在這裏。所以現在每個地方出政策都非常謹慎,這段時間「最出名」當數南京,政策發佈僅2小時,就被撤回。各個地方如履薄冰,想出政策,又不知道怎出。

回到深圳,5月全國超過百城出了政策,深圳也有預期,在這種預期中,客戶反而變得更加觀望,想知道到底會不會出,出了又會有甚麼效果。所以,市場變得比較困難,在政策預期籠罩下,反過來導致客戶觀望。可見的是,整個市場並沒有按預期速度回暖,還是低速反彈,距離回到過去正常水準,還有較大差距,反映現在市場需要更強大的政策力度刺激才行。

 

豪宅出現「日光盤」

在觀望時期,相對沒那麼觀望的,可能就是資金雄厚的有錢人,剛需客戶可能觀望程度會多一點,做決定會更謹慎。所以,對比剛需、剛改,5月份豪宅的表現更好。5月兩個豪宅盤,海德園和招商仕林臻邸,表現不錯,深圳「日光盤」再現。市場好的時候,很多盤「日光」;現在市場不好,「日光盤」只屬個別。當然,豪宅先行之後,會不會帶動其他板塊,也不排除有這個機會。不管怎麼樣,「日光盤」的出現,對深圳樓市也是比較好的強心劑,大家會覺得其實深圳購買力還是可以的。

這兩個盤,他們的性價比,特別是跟周邊二手參考價去對比,有一定優勢。反映了現在客戶買房,房價還是決定性因素,最有效刺激需求的就是價格。除了這兩個盤,個別在售樓盤推出一些工抵房、特價房,市場反應也比較好。市場上有大幅降價的樓盤銷售情況都比較理想,也能夠把需求釋放出來。但接下來要釋放需求,發展商也陷入兩難,要不就等政府出政策,要不然就降價讓利自救。

 

外地豪客垂青豪宅

另外,這次全國受疫情的影響還是很大,但深圳疫情防控表現相對較好。所以,有些其他城市的有錢人,對深圳印象還不錯。我們觀察到的一個現象是,最近深圳的豪宅吸引了一些外地來的豪客來買。近期非深圳本地客戶購房的比例在增加,特別是豪宅,不少外地客戶來深圳買豪宅。無他,當全國都漲的時候,各城市都有自己的吸引力,但全國都低迷的時候,深圳對比全國其他城市,便成為更可靠、更安全的資產配置選擇。雖然全國都有壓力,但亦更凸顯深圳的吸引力,從而令到其他地方的豪宅客戶願意來深圳購買優質資產,不是買剛需,而是買豪宅。或許上海完全解封後,不排除也會多一批上海客戶來深圳置業。

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