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深圳內望:不確定因素破壞 上半年市場全面受挫

從住建局資料看,2022年上半年,新房住宅成交16,126套,同比下滑38.3%;二手住宅成交9,965套,同比下降65.0%,創近15年來半年度最低成交量。

今年可以說是深圳房地產最困難的一年,以前市場不好也許只是局部的,但這次困難是全方位的,沒有一個板塊不受影響。

 

Presented by:WAW Creation

 

 

為甚麼這次影響這麼廣呢?因為這次不僅僅是房地產的問題,是各行各業的問題;不僅僅是深圳的問題,也是全國的問題;甚至再放大一點,更是全球的問題。

今年全球疫情擴散,俄烏衝突,中國跟歐美之間的博弈,各方面都讓經濟形勢變幻莫測,中國經濟不確定性增加。房地產是不動產,是一種大額的長期投資,需要一個對未來預期相對確定的環境。因此,未來的不確定性,對房地產的破壞是最大的,導致整個房地產市場投資受挫。

 

斷崖式下跌致房企壓力更大

去年開始,政府的調控比較厲害,特別是針對開發商的三條紅線,導致房企資金壓力比較大。這種情況延續到今年,加上房地產不景氣,高槓桿高周轉的模式難以為繼。特別是三四線城市成交斷崖式下跌,一二線城市也下降的比較厲害。

一線城市成交量普遍跌了差不多五六成左右,而三四線個別城市甚至下滑了九成。斷崖式下跌使得房企壓力更大,資金鏈存在斷裂風險。發展商作為房地產行業龍頭,牽一髮而動全身,它一垮,整個上下游都會出問題。而且一旦開發商的經營狀況出了問題,客戶愈不會買其開發的項目,惡性循環下,發展商出問題後愈不容易解決。所以,近年調控壓力下,整個房地產市場已經變得非常困難。

二手房方面,深圳市場依然十分低迷。一方面是受新房氣氛影響,另一方面是政策調控影響,去年先是參考價,再是大學區,現在依然對深圳市場持續發揮作用。二手房沒有太大起色,又會破壞新房二手房轉換鏈條,以前會有客戶買新房,住了幾年後變成了二手房,再把二手房賣掉,再換新房。當二手房交易異常低迷的時候,客戶換房鏈條就被打斷了。同時,經濟不好,剛需客戶收入也會比較緊張,降薪,甚至還有失業的,能夠支配的財富也減少了,買房也會較之前更加謹慎。

 

豪宅客放眼全國

上半年表現比較好的是豪宅,無論是一手還是二手,豪宅客戶佔據市場主要力量,相對來說他們財富還是比較雄厚,再加上經濟不好,生意不好做,股票也沒太大機會的情況下,相比較而言,房地產可能最終還是一個較好的選擇,所以他們還是願意會把部分財富投入到房地產。另外,全國各地的房地產都一樣低迷的情況下,豪宅客戶的投資目光從所住地方,放眼到全國去尋找機會,而深圳這座城市還是相對有吸引力。因此,雖然上半年總體市場表現低迷,但是豪宅板塊表現還算不錯。

 

投資客轉向商鋪

另外一個比較好的板塊是商鋪,現在客戶改變了投資方向,以前都是買住宅,住宅價格漲幅比較大,可賺取房價漲幅。但是現在政府只是想恢復成交量,對房價的控制還是沒有放鬆,未來房價漲幅預期有限。因此,以往的投資模式——買住宅等幾年賣出賺房價升幅已經屬於過去式了。客戶相對比較理性,開始做長期投資。而長期投資,看重兩個東西,第一是本身價格跟實際價值的差距,現在商鋪的價格有些偏低了,但因為市場的原因價格定的比較低。現在很多商鋪開售,都是在備案價基礎上打六折甚至打五折。你可以理解為備案價是應有的價值,最後賣的價格遠低於本身價值。因此,能用五六折優惠購買到優質資產,還是比較划算的。

第二是穩定的回報率,現在沒有租約的空鋪一般都比較難賣,很多客戶是長期投資,他們不一定有時間自己去打理,對他們來說買商鋪有點像買銀行的理財產品。如果商鋪有固定的租金收入,哪怕最後商鋪的價格沒有漲,過幾年賣出去,只賺回報率,跟理財產品的收益還要大的。所以,帶真實租約,不是發展商補貼或者虛高的租金合同,而且回報率在4-5厘以上的商鋪還是比較受歡迎的。現在銀行理財產品才2-3厘,你現在告訴他商鋪回報率可以有4-5厘,部分客戶還是願意把錢從銀行取出來去投資商鋪的。

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