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中山商業規劃配套利好核心區一手樓價仍「企硬」

【Presented by:WAW Creation】疫情反覆影響內地經濟及樓市發展,作為退休之選的中山市,樓市也變得淡靜,然而一手住宅物業售價未有大幅回落。CK創大地產執行董事黎誼相信疫情持續,整體樓市會繼續向下。惟中山供應不多,想入手核心區的優質靚盤也不容易。有實力發展商亦不急於求售,例如最近石岐有新盤開售,發展商只提供買樓送傢俬優惠,樓價未有大幅折讓。而現時東區及石岐的新盤開售價也維持在每平方米二三萬元人民幣,並未有下跌。不過買家可留意或會有減價貨尾單位推出,如貨尾價錢便宜,不介意質素差一點,可不妨入手。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

 

淡市之中,發展商實力及樓盤質素見真章。黎誼指出,中山石岐、東區及西區等核心發展區,一手樓價較為「企硬」,部分鎮區則有「劈價」情況出現,有小型發展商的個別貨尾單位以六折出售,減價與否主要視乎發展商是否「等錢用」。但對比其他大灣區城市,中山樓市表現「還可以」。二手樓方面,放盤數量增加,舊區舊樓議價空間較大。有屋苑出現十分一的單位放盤,但是成交成績並不理想。也有一個20年樓齡的物業以半價出售,因位於東區而獲買家承接。總括而言,核心區二手樓較容易得到承接,鎮區的成交則非常少。


 

租金下跌 用家寧租不買

疫情令經濟動力減弱,有部分行業經營困難而結業,影響物業租售情況。黎誼表示,中山古鎮以往有很多人經營燈飾生意,在商業樓宇開舖展示產品,吸引外商到當地挑選及購買,並會租用樓上公寓單位作存貨或宿舍之用。然而,封關後很多燈飾店結業,部分樓宇十室九空,即使業主想放售,但室內欠缺良好裝修,難以獲得承接。另外,疫情下部分居民回鄉居住,市場出租單位增加,促使業主減租。因此部分居民寧租不買,置業心態及行動力減弱,令物業成交量減少。

不過,疫情下也出現有趣現象。黎誼表示,由於疫情消息一般只會通知業主,因此當地有租客收不到核酸檢測知,也有租客遇到封區時無法出示房產證以作居民識別,聽聞有人數日不能歸家。所以很多年青人醒覺業主與租客有別,覺得「有樓就有話事權」,因而開始考慮置業。另外,很多鎮區居民想投資房地產,改善居住環境,都會選擇中山核心區的樓盤項目。


 

爛尾項目也有承接

內地發展商爆雷消息未止,發展項目爛尾的情況仍有發生,令不少買家憂慮入市風險。黎誼坦言,不只在鎮區,在石岐核心位置的岐江壹號旁邊也有商場爛尾。以往監管戶口很安全,但最近被發現存有灰色地帶,原因是項目封頂即可動用戶口內一定比率的款項,但室內部分可能還未完成,因此仍有爛尾風險。不過,最近也有醫療集團購入中山一個爛尾項目,改營為醫療項目。發展商亦繼續買地,在今年10月,碧桂園投得南朗用地,以發展成本價計算,相信售價也不會便宜,可見發展商也看好中山樓市。


 

發展滿足優質生活需求

事實上,中山持續進行社區及商業建設,為置業人士帶來優勢。《中山市商業發展規劃(2019-2035年)》將為中山發展出6大市級商業中心、15個地區級商業中心,以及19條重點特色商業街區。黎誼表示,中山有多個大型商場項目會在未來兩三年會陸續落成啟用,例如石岐的興中廣場樂晟奧特萊斯、南投的海雅繽紛城等大型商業綜合體,發展有如娛樂場,有滑雪場、動物園等設施。亦有即將開幕石岐萬象匯、東區的紫馬騰三區發展等大型商業項目陸續登場,可滿足居民對優質生活的追求。此外,城軌中山北站發展為中山帶來強大優勢,可迅速往來深圳及深中通道,到深圳機場亦只是半小時內可達。


 

買家觀望入市時機

現時中山樓市表現冷清,買家維持觀望態度。黎誼坦言,中山樓市十分依賴港人買家。港人在過去數年疫情下「要買已買,未買的等通關」,所以港人買賣成交數量減少。當地居民計劃換新樓改善環境,也會謹慎考慮。而為減低風險,有買家會向即將收樓的項目入手,惟中山的現樓或近期新盤單位選擇少。而新盤開售,如果不是很便宜或國企項目,買家亦未必願意買兩三年收樓的遠期樓花項目。她提醒買家可留意部分開售超過一兩年樓盤,或會推出減價單位。雖然景觀不是最好,但可享有相同的屋苑配套,而且臨近收樓,會是「抵買」之選。

無論何時置業,黎誼強調必須留意發展商質素、管理及周邊配套。她指出,中山近年有很多醫院、學校、公園及交通建設發展,通過環境美化,推動城市升級。買樓要享受升值及地區發展,選擇位置就要留意。石岐、東區及西區等核心區,因有眾多發展項目,無論一手或二手,始終最多成交。例如華潤仁恆·公園四季是優質的國企項目,樓價二萬餘元,一直「企穩」未有下跌,相信第二期開售會再有升幅。

疫情期間內地有很多政策及措施出現變化。黎誼認為,港人及內地人對置業的想法也有所轉變,相信未必會回復以往般熱烈。而經濟跟樓市緊密相關,相信要待經濟改善,樓市才有良好發展。然而港人若要改善生活環境,中山樓價百多萬元,已有很好的居住選擇。

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更新時間:2024-04-24 02:44
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