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深圳內望:8月觀望情緒濃厚 市場延續低迷

新樓成交較上月跌三成

【Presented by:WAW Creation】住建局資料顯示,8月深圳一手住宅網簽2,199套,環比下滑30.3%;二手住宅過戶2,422套,環比上升7.2%。一手住宅網簽創近六月最低,二手住宅雖然結束了連續4個月的下滑,但依然處於低位。從成交資料看,8月份雖然政策相關消息不斷,但是市場依然延續低迷的態勢。

【Presented by:WAW Creation


 

調控政策目的,是維持市場平穩發展,當市場出現火爆的時候,就需要出台打壓政策,去壓抑市場過熱。同樣的道理,當市場出現冰冷的時候,就需要取消之前的打壓政策,避免市場過度低迷。當前市況低迷已經很明顯,所以政策肯定是放開的方向走,政府要救市,從而達到提振市場信心,是接下來主導市場發展的主旋律。

 

政策仍是市場發展主旋律

8月份政策傳聞較多,市場都在猜會出甚麼政策,主要方向是鬆綁之前市場火熱的時候出台的打壓政策,因為這些打壓政策,在目前低迷的市況,明顯已經不合時宜,根本沒有繼續執行的必要。8月底深圳出台了認房不認貸,目前經濟大環境下,大家生活都比較困難,認房又認貸的話,只要有過貸款紀錄,都是按二套或以上算,首付壓力比較大。無房有貸的群體算首套還是二套,一直以來都有爭議,換房群體無房再買為甚麼不能算首套呢?現在不認貸,賣掉再買算首套,是比較合理的做法。

同時,8月最後一天,央行降低存量貸款利率,減輕供樓負擔。兩個利好消息疊加起來,首付降低,月供降低,買房的壓力下降不少。

市場低迷,政策傳聞不斷是一個重要因素。大家關心的不是政府出不出政策,而是考慮政府會出什麼政策。出台政策是肯定的,只不過不同政策也會導致不同的人受惠,不同的人也會有不一樣的反應。比如雙證合一,利好雙證業主,但同社區的單證房就會受壓,雙證變單證後,單證房優勢不再。所以政策不是所有人都受惠,後續如果分區域放鬆政策,可能也會導致不同區域的房源影響不同。不同政策導致不同結果,大家自然比較觀望,情願觀望清楚再做決定,也導致市場客流量減少了一點,決策也慢了一點。

 

認房不認貸效果待定

認房不認貸政策施行的效果怎麼樣,還要拭目以待。實際上自消息傳出後,市場都在等消息,反而是影響了成交。出政策不一定立即利好,也可能導致短期的利空因素,比如說會加大客戶的觀望情緒,另外,也有小部分開發商趁機取消優惠,存量房的小業主坐地起價……等等情況出現,反而令到市場成交更加困難,因為目前客戶信心還是很脆弱,對於漲價接受程度低。暑假也是影響成交的一個另類因素,疫情三年,客戶很少帶小孩出去旅遊。今年管控放開,7、8月很多人帶小孩出遊,導致售樓處人流明顯減少。

 

商鋪行情不錯 意向客戶增加

8月份雖然住宅市場低迷,但是商鋪的行情還不錯,意向客戶增加了一些。根據物極必反的原理,商鋪這兩年價格跌的幅度遠大於租金跌的幅度,租金回報率隨之而來的提升。商鋪租出去也比較容易,租金高,很多商鋪收到的租金已經高於付出去的月供了,即客戶不但不用自己供樓,還有盈餘,因此購買商鋪算是一個比較好的投資。而且現在金融槓桿比較發達,買商鋪需要的首付也可以採用很多的手段,讓首付不會那麼多,因此現在考慮買商鋪的客戶還是不少的。

同樣,近兩個月港人北上消費的熱情也高漲,據統計,7、8月已經有超過900萬人次港人入境深圳,雖然大多是吃喝玩樂,買房的不多,但也可以利用港人北上消費,帶動港人買房。

港人現在購房政策還是等同於外國人,不能購買公寓、商鋪等產品。如果能夠把這個政策放開,讓港人可以去買公寓及商鋪的話,應該可以改善現在房地產投資市場比較低迷的狀態,讓房地產市場更加健康發展。深港融合是大勢所趨,應可讓港人享受和本地人一樣的購房政策。

 

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更新時間:2023-09-30 05:53
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