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深圳內望:樓市已見底 買房好時機

【Presented by:WAW Creation】住建局資料顯示,10月深圳一手住宅網簽2,654套,環比上升27.8%;二手住宅過戶2,774套,環比上升15.6%。從資料看,10月一二手成交都有增長,但主要是由於住建局資料的滯後性,實際上10月市場比9月要差一點,整體呈現高開低走的態勢。十月份一開始還受9月利好的支持,但是國慶長假期對樓市還是有一點負面影響。深圳還是一個典型的移民城市,三年疫情封控,一到長假期回老家、出去遊玩的還是比較多。

Presented by:WAW Creation


 

市場走勢三階段

9月份市場還是不錯的,但是遭遇長假期打斷,10月份勢頭有點從高位回落了。再加上周邊動盪,俄烏尚未停火,巴以衝突升級,緬甸內戰爆發,黃金也開啟攀升,反映市場信心受挫。而且10月深圳沒有甚麼政策出台,本來市場預期10月會有更為強力的政策出台,但最終預期落空,有了希望就會有失望,市場信心進一步下跌。無論是房價還是成交量都雙雙從高往低回落,市況比預期差一點。

總體上,大家都比較認同現在市場最大的問題是信心問題,而信心主要體現在對未來房價的預期上。在下行市場中,比較確定的是,市場走勢會分為三個階段。第一階段是持續下跌;第二階段是逐步見底;第三階段是低位反彈。

回望過去,這幾年深圳樓市處於第一階段,但是現在屬於那個階段,則是見仁見智。大家都不知道目前是在哪個階段,大家聽到對於政策的解讀、對於市場的解讀不一樣,對後市的判斷也會不一樣。

市場是集體的認知,當大家都覺得已經是第二階段了,那市場就走到第二階段;當大家都認為是第三階段,那就是到了第三階段。比如說,現在市場上10個人中7個人認為還會繼續下跌,2個認為已經見底,只有1個認為要反彈了,那麼當大多數人認為會繼續下跌,市場就還要跌下去;只有當大家都覺得要漲時,那可能就要漲了。現在需要提振市場信心,就是讓大部分人相信房價已經見底,需要政策的支援,才能改變大家對房價的預期。

 

進入第二階段的原因

目前深圳樓市很可能已經走到第二階段了,原因主要有以下幾點:

一是深圳樓市已經調整兩年多了,調整時間長,跌幅也比較大,不可能永無止境下行下去,深圳經濟實力擺在這裏,房價已經達到合理水準,調整期快要結束了。

二是因為樓市表現不佳,政策已經很明確,就是全面救市,不會再打壓。中國是一個政策型社會,跟着政府政策走才是正確方向,當政府明確要救的時候,總會成功。

三是商品房的首付為30%,從金融安全性的角度考慮,房價下跌的底線是30%。一旦跌破首付,房子就變成了負資產,斷供情況有機會增加,導致銀行壞賬攀升,最終導致系統性金融風險。30%是不能跌破,必須守住的;深圳的房價已經跌到差不多這條線了,不能再跌了。

四是現在已經出現「麵包價高於麵粉價」的情況,很多發展商因為三條紅線的原因,現金流緊張,願意讓定價非常離譜,甚至低於當時買的地價。麵粉比麵包還要貴,這不合常理,是很極端的。從經驗看,極端不合理的情況,一般都不會長久維持。開發商年度結算要來了,還有衝刺業績的壓力,降價促銷也許還會持續。但是,到了明年1月,可能就不太會出現這種房價低於地價的情況了。

 

可考慮乘勢入市 趁低吸納

以上幾個原因表明,房價已經沒有太大的下跌空間,市場應該已經見底。見底不代表立即反彈,需要在底部整固。房價要反彈,需要等到經濟恢復動力、宏觀環境配合。現在多地戰爭持續,中美還在博弈,經濟難有好的表現。所以綜合分析,目前的逆市,已經走過第一階段,處在第二階段,往第三階段發展走。

第二階段,絕對是一個很好的買房時機,有比較低的價格,競爭的人也比較少。最好的投資是低位買,高位賣。現在基本上處於低位,如果等到房價開始反彈了,會有很多人想要入市,競爭加劇,價格也會上漲。

所以,現在就是最好的購房時機,政策支持,金融支持,開發商也讓利支援,可謂天時地利人和都具備了。除非一輩子都不打算買房,否則買房入市,肯定是趁低吸納。

 

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更新時間:2024-02-28 16:39
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