深圳內望：樓市已見底 買房好時機

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市場走勢三階段

9月份市場還是不錯的，但是遭遇長假期打斷，10月份勢頭有點從高位回落了。再加上周邊動盪，俄烏尚未停火，巴以衝突升級，緬甸內戰爆發，黃金也開啟攀升，反映市場信心受挫。而且10月深圳沒有甚麼政策出台，本來市場預期10月會有更為強力的政策出台，但最終預期落空，有了希望就會有失望，市場信心進一步下跌。無論是房價還是成交量都雙雙從高往低回落，市況比預期差一點。

總體上，大家都比較認同現在市場最大的問題是信心問題，而信心主要體現在對未來房價的預期上。在下行市場中，比較確定的是，市場走勢會分為三個階段。第一階段是持續下跌；第二階段是逐步見底；第三階段是低位反彈。

回望過去，這幾年深圳樓市處於第一階段，但是現在屬於那個階段，則是見仁見智。大家都不知道目前是在哪個階段，大家聽到對於政策的解讀、對於市場的解讀不一樣，對後市的判斷也會不一樣。

市場是集體的認知，當大家都覺得已經是第二階段了，那市場就走到第二階段；當大家都認為是第三階段，那就是到了第三階段。比如說，現在市場上10個人中7個人認為還會繼續下跌，2個認為已經見底，只有1個認為要反彈了，那麼當大多數人認為會繼續下跌，市場就還要跌下去；只有當大家都覺得要漲時，那可能就要漲了。現在需要提振市場信心，就是讓大部分人相信房價已經見底，需要政策的支援，才能改變大家對房價的預期。

進入第二階段的原因

目前深圳樓市很可能已經走到第二階段了，原因主要有以下幾點：

一是深圳樓市已經調整兩年多了，調整時間長，跌幅也比較大，不可能永無止境下行下去，深圳經濟實力擺在這裏，房價已經達到合理水準，調整期快要結束了。

二是因為樓市表現不佳，政策已經很明確，就是全面救市，不會再打壓。中國是一個政策型社會，跟着政府政策走才是正確方向，當政府明確要救的時候，總會成功。

三是商品房的首付為30%，從金融安全性的角度考慮，房價下跌的底線是30%。一旦跌破首付，房子就變成了負資產，斷供情況有機會增加，導致銀行壞賬攀升，最終導致系統性金融風險。30%是不能跌破，必須守住的；深圳的房價已經跌到差不多這條線了，不能再跌了。

四是現在已經出現「麵包價高於麵粉價」的情況，很多發展商因為三條紅線的原因，現金流緊張，願意讓定價非常離譜，甚至低於當時買的地價。麵粉比麵包還要貴，這不合常理，是很極端的。從經驗看，極端不合理的情況，一般都不會長久維持。開發商年度結算要來了，還有衝刺業績的壓力，降價促銷也許還會持續。但是，到了明年1月，可能就不太會出現這種房價低於地價的情況了。

可考慮乘勢入市 趁低吸納

以上幾個原因表明，房價已經沒有太大的下跌空間，市場應該已經見底。見底不代表立即反彈，需要在底部整固。房價要反彈，需要等到經濟恢復動力、宏觀環境配合。現在多地戰爭持續，中美還在博弈，經濟難有好的表現。所以綜合分析，目前的逆市，已經走過第一階段，處在第二階段，往第三階段發展走。

第二階段，絕對是一個很好的買房時機，有比較低的價格，競爭的人也比較少。最好的投資是低位買，高位賣。現在基本上處於低位，如果等到房價開始反彈了，會有很多人想要入市，競爭加劇，價格也會上漲。

所以，現在就是最好的購房時機，政策支持，金融支持，開發商也讓利支援，可謂天時地利人和都具備了。除非一輩子都不打算買房，否則買房入市，肯定是趁低吸納。

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