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深圳內望:否極泰來 樓市見底

【Presented by:WAW Creation】據住建局資料顯示,11月深圳一手住宅網簽2,773套,環比上升4.5%;二手住宅過戶3,133套,環比上升12.9%,一二手成交皆回升。

【Presented by:WAW Creation


 

雖然11月份總體成交量回升,但是其實11月份市場開局並不好,市場觀望氣氛一直濃厚,成交量持續低位徘徊,看空的人非常多,特別是自媒體上的各式各樣的大咖,為了搏取眼球,紛紛發表悲觀言論,甚麼深圳樓市一去不復返,黃金時代已經過去云云。在眾說紛紜的時期,更加需要理性的分析,肯定的是,深圳經濟實力擺在這裏,對住房的需求真實及強勁,房價不可能永無止境的跌下去。

11月初,中原已經率先發表「樓市已見底,買房正當時」的觀點,也許有人會認為這是仲介代理為了賣房子而做的技倆,但實際上這是通過客觀分析後做出的判斷。作為仲介代理,必須要說真話,以事論事,以資料說話,不能人云亦云,也不能嘩眾取寵。時機比價位更重要,既然當下房價已經見底,那就是客戶入市買房的最佳時機。

 

新政解讀

11月22日,深圳迎來突然而來的利好政策。一天兩條利好消息齊發:二套首付降至4成,比原來降低一半;豪宅標準取消750萬元(人民幣,下同)總價要求,面積大不要緊;價格不到750萬就可按普通住宅計算稅費。

利好一:二套房首付壓力降低一半。

原來需要7-8成的首付,新政後降至4成。以800萬元住宅計,原來住宅二套首付80%需640萬元,新政後如果面積條件符合普通住宅,則首付40%只需320萬元,減少320萬元。一直想改善的客戶不一定要先賣後買了,門檻降低一半可以先買再賣。

利好二:部分住宅稅費減少

此次豪宅認定標準取消了750萬元的價格要求。同樣750萬元的住宅,新政後未滿五年且非唯一的普通住宅交易可節省稅費40萬元,為改善型客戶實際降負。

深圳樓市繼8月30日認房不認貸、房貸利率下調後,市場成交資料已有環比上升,11月22日再次出台實質性利好政策,進一步啟動改善型需求。再疊加年底通常的置業小高峰,市場熱度會進一步提升。目前深圳樓市購入成本和持有成本均是史上難得的低點,對一直等待上車買房的首置客戶,或者是一直等待換房的改善客戶,應該把握時機,置業正當時。

 

市場反應正面

新政首天,中原找房諮詢量增加98%,反應非常正面,客戶信心恢復過來,從擔心房價跌,變成擔心房價反彈,加快入市步伐,成交量增加,進一步支持房價見底的判斷。自媒體也開始改口風,紛紛從看空,轉變為見底了。

其實每個政策都有其獨特性,沒有說哪個政策效果更好,但是政策不停疊加之後,會從量變引起質變。有人說深圳是一個政策黑洞,今年出來這麼多政策沒甚麼效果。主要是深圳房地產市場體量大,需要政策力度足夠大,到達一個臨界點,才有明顯效果。

深圳樓市已經見底,預計現在到明年春節前是最好的買房窗口期。一方面是,深圳調整時間長,已經有近三年時間;下跌幅度足夠大,差不多30%。從過去經驗看,樓市下跌周期短,上升周期長;下跌幅度小,上升幅度高;而且上升一浪高過一浪,不管是底部還是高峰都不斷抬高。現在見底之後,可能會開啟新一輪的主升浪,持續時間更長,上升幅度更大。

 

市場氛圍將扭轉

另一方面,國家大力支持開發商,三條紅線不再提了,反而擴圍白名單。現在有些開發商甚至虧本賣房,算是百年一遇了。只要明年開發商資金得到舒緩,就不用那麼卷了。政策會影響整體市場氣氛,但個盤的定價權,還是開發商,只需要一個決定就可以立即改變。一旦在售專案開始提價,取消優惠,在買漲不買跌的作用下,相信市場氛圍就會180度扭轉改變。

市場是人群集體的認知,當愈來愈多人認為已經見底,那麼樓市就是真的見底。客戶相信見底,那就不再觀望,放心入市買房,當買房的人增加,市場的成交量放大,在供求關係的鐵律下,需求增加將會導致價格的上升,量升之後就是價升。客戶從擔心房價下跌,將會轉變為擔心房價上升,買漲不買跌的羊群作用再現,量價不斷互動齊升,樓市又將迎來上升軌道!

 

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更新時間:2024-03-05 09:04
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