深圳內望：否極泰來 樓市見底

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雖然11月份總體成交量回升，但是其實11月份市場開局並不好，市場觀望氣氛一直濃厚，成交量持續低位徘徊，看空的人非常多，特別是自媒體上的各式各樣的大咖，為了搏取眼球，紛紛發表悲觀言論，甚麼深圳樓市一去不復返，黃金時代已經過去云云。在眾說紛紜的時期，更加需要理性的分析，肯定的是，深圳經濟實力擺在這裏，對住房的需求真實及強勁，房價不可能永無止境的跌下去。

11月初，中原已經率先發表「樓市已見底，買房正當時」的觀點，也許有人會認為這是仲介代理為了賣房子而做的技倆，但實際上這是通過客觀分析後做出的判斷。作為仲介代理，必須要說真話，以事論事，以資料說話，不能人云亦云，也不能嘩眾取寵。時機比價位更重要，既然當下房價已經見底，那就是客戶入市買房的最佳時機。

新政解讀

11月22日，深圳迎來突然而來的利好政策。一天兩條利好消息齊發：二套首付降至4成，比原來降低一半；豪宅標準取消750萬元（人民幣，下同）總價要求，面積大不要緊；價格不到750萬就可按普通住宅計算稅費。

利好一：二套房首付壓力降低一半。

原來需要7-8成的首付，新政後降至4成。以800萬元住宅計，原來住宅二套首付80%需640萬元，新政後如果面積條件符合普通住宅，則首付40%只需320萬元，減少320萬元。一直想改善的客戶不一定要先賣後買了，門檻降低一半可以先買再賣。

利好二：部分住宅稅費減少

此次豪宅認定標準取消了750萬元的價格要求。同樣750萬元的住宅，新政後未滿五年且非唯一的普通住宅交易可節省稅費40萬元，為改善型客戶實際降負。

深圳樓市繼8月30日認房不認貸、房貸利率下調後，市場成交資料已有環比上升，11月22日再次出台實質性利好政策，進一步啟動改善型需求。再疊加年底通常的置業小高峰，市場熱度會進一步提升。目前深圳樓市購入成本和持有成本均是史上難得的低點，對一直等待上車買房的首置客戶，或者是一直等待換房的改善客戶，應該把握時機，置業正當時。

市場反應正面

新政首天，中原找房諮詢量增加98%，反應非常正面，客戶信心恢復過來，從擔心房價跌，變成擔心房價反彈，加快入市步伐，成交量增加，進一步支持房價見底的判斷。自媒體也開始改口風，紛紛從看空，轉變為見底了。

其實每個政策都有其獨特性，沒有說哪個政策效果更好，但是政策不停疊加之後，會從量變引起質變。有人說深圳是一個政策黑洞，今年出來這麼多政策沒甚麼效果。主要是深圳房地產市場體量大，需要政策力度足夠大，到達一個臨界點，才有明顯效果。

深圳樓市已經見底，預計現在到明年春節前是最好的買房窗口期。一方面是，深圳調整時間長，已經有近三年時間；下跌幅度足夠大，差不多30%。從過去經驗看，樓市下跌周期短，上升周期長；下跌幅度小，上升幅度高；而且上升一浪高過一浪，不管是底部還是高峰都不斷抬高。現在見底之後，可能會開啟新一輪的主升浪，持續時間更長，上升幅度更大。

市場氛圍將扭轉

另一方面，國家大力支持開發商，三條紅線不再提了，反而擴圍白名單。現在有些開發商甚至虧本賣房，算是百年一遇了。只要明年開發商資金得到舒緩，就不用那麼卷了。政策會影響整體市場氣氛，但個盤的定價權，還是開發商，只需要一個決定就可以立即改變。一旦在售專案開始提價，取消優惠，在買漲不買跌的作用下，相信市場氛圍就會180度扭轉改變。

市場是人群集體的認知，當愈來愈多人認為已經見底，那麼樓市就是真的見底。客戶相信見底，那就不再觀望，放心入市買房，當買房的人增加，市場的成交量放大，在供求關係的鐵律下，需求增加將會導致價格的上升，量升之後就是價升。客戶從擔心房價下跌，將會轉變為擔心房價上升，買漲不買跌的羊群作用再現，量價不斷互動齊升，樓市又將迎來上升軌道！

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